Téma: Novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích

Novela bytového spoluvlastnictví (I. část)

Oblast bytového spoluvlastnictví (vlastníků jednotek a společenství vlastníků jednotek) byla výrazně dotčena novelou, která je obsahem zákona č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), a další související zákony.

Úvodem se sluší poznamenat, že schválená novela bytového spoluvlastnictví pouze konstatovala existenci dvou odlišných druhů jednotek v důsledku nového pojetí jednotky s účinností OZ od 1. ledna 2014 jako nemovité věci zahrnující nejen byt nebo nebytový prostor jako prostorově vymezenou část budovy, ale i podíl na společných částech domu a případný podíl na pozemku.

K tomu patří i doplnit i rozdílnost stanovení velikosti jednotky. Jednotky byly až do konce roku 2013 vymezeny zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZVB“). Takto se jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu (§ 2 písm. h) ZVB). Podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu (§ 2 písm. i) ZVB).

Dnešní vymezení jednotek je upraveno nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „NV“). Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor (§ 2 NV).

Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu (§ 3 odst. 1 NV).

Z hlavních cílů novelizačního zákona č. 163/2020 Sb. je třeba zmínit především oblasti:

• úprava prohlášení jako aktuálního „pasportu“ bytového domu, včetně usnadnění jeho změny ze současného třístupňového schvalovacího procesu,
• upřesnění práv a povinností vlastníků jednotek, a to ve vztahu jak k jednotce samotné, tak i ke společným částem budovy,
• zjednodušení oznamovací povinnosti vlastníka jednotky,
• příspěvky na správu domu a pozemku, ale také přechod dluhů a pohledávek v případech převodů jednotek,
• vyšší propracovanost správy společných částí před vznikem společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby,
• přebírání závazků na úvěry na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu,
• lepší vymahatelnost plnění povinností vlastníky jednotek zjednodušením institutu nuceného prodeje jednotky vlastníka, neplnícího své povinnosti,
• vyřešení komplikací spojených se znovuzavedením předkupního práva, kterážto v podstatě znemožnila prodej spoluvlastnického podílu na jednotce, která zahrnuje garážová stání užívaná z titulu podílového spoluvlastnictví, spolu s další jednotkou v rámci jediného převodu,
• přezkoumávání rozhodnutí shromáždění vlastníků soudem.

Novela si klade za cíl odstranit některé nedostatky, které vyplynuly z praxe, a zlepšit srozumitelnost a použitelnost práva jeho adresáty. Základem pro zpracování návrhu novely byla téměř pětiletá práce pracovní skupiny při Ministerstvu pro místní rozvoj České republiky, za účasti zástupců Ministerstva spravedlnosti České republiky, zástupců soudní praxe, akademické obce, přizvaných odborníků a zástupců profesních sdružení.

Náročná a dlouhá příprava však v tomto ohledu došla svého uznání v podobě hladkého přijetí novely oběma komorami Parlamentu České republiky. Zcela jistě se nepodařilo najít odpovědi na všechny otázky a problémy každodenní praxe správy a provozu bytových domů rozdělených na jednotky. I přesto bude však velmi zajímavé posoudit s odstupem času, jak moc novela dosáhla svých cílů, resp. jak přispěje k lepší správě bytového spoluvlastnictví?

Ve zbývajících textech listopadového tématu Portálu o bydlení se budeme zabývat jednotlivými změnami, důvody, které ke změnám vedly, i jejich očekávanými dopady.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay