2. prosince 2020

Téma: Novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích

Novela bytového spoluvlastnictví (II. část)

Předkupní právo

Jedna z mála oblastí, kde doznala změny úprava navržená předkladatelem, který předvídal výjimku z obecného předkupního práva spoluvlastníků pro případy současného převodu spoluvlastnického podílu na jiné jednotce či podílu na nemovité věci funkčně související s nemovitou věcí. Zákonodárci se však nakonec přiklonili k obecné úpravě předkupního práva, tj. k úpravě §§ 1124 a 1125 OZ. Předkupní právo je tak omezeno na případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. Bylo tak zrušeno obecné předkupní právo, které činilo problémy při převodech např. podílů na garážových jednotkách s právem užívat parkovací stání.

Prohlášení a jeho změna

Základní diskusí pro změny právní úpravy prohlášení byla otázka funkce a povahy prohlášení ve vztahu k domu rozdělenému na jednotky a stanovám budoucího společenství vlastníků jednotek. Napříště má prohlášení sledovat existenci bytového spoluvlastnictví v jeho aktuální podobě ve věcech týkajících se jeho předmětu (zejména budovy, společných částí) a poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jsou-li tyto stanoveny odlišně od základního pravidla uvedeného v § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Prohlášení tak bude aktuálním stavem nemovité věci rozdělené na jednotky (vymezení bytu /nebytového prostoru/ a účelu jeho užívání, společných částí, výlučně užívaných společných částí, velikosti podílu na společných částech a v rámci přílohy rovněž podlahové plochy bytu), a to po celou dobu trvání bytového spoluvlastnictví. S tím souvisí i zjednodušení současného složitého třístupňového systému schválení změny prohlášení tak, aby mohla být lépe naplněna udržitelnost prohlášení v jeho aktuální podobě.

Z dosavadního ustanovení § 1166 OZ se vypustil odst. 2, kdy tedy stanovy společenství vlastníků jednotek budou napříště přijímány jako samostatný dokument, nikoliv jako součást obsahu prohlášení či smlouvy o výstavbě (viz vypuštění § 1170 odst. 2 písm. d) OZ). Z dosavadního textu totiž nebylo zcela zřejmé, nakolik byla pozdější změna stanov současně změnou prohlášení? Přitom platí, že nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení; bylo-li založeno společenství vlastníků a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách (§ 1191 odst. 1 OZ). Změna pravidel obsažených ve stanovách bude podléhat úpravě § 1201 OZ, zatímco pravidla obsažená v prohlášení se budou měnit postupem podle § 1169 odst. 2 OZ.

A právě změny prohlášení byly pojaty zcela nově (§ 1169 OZ). Platí, že dotýká-li se změna práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k předmětu vlastnictví, musí takovou změnu písemně odsouhlasit. V případě většího počtu dotčených vlastníků platí, že musí souhlasit všichni, a to buď jednostranným právním jednáním, nebo společnou dohodou a/nebo kombinací obou variant.

K účinnosti takové změny je zapotřebí souhlas:

  1. většiny hlasů všech vlastníků jednotek a
  2. většiny všech vlastníků jednotek,

přičemž prohlášení může zpřísnit požadovanou většinu. Jde-li o dotčení všech vlastníků jednotek, kteří se musí vyjádřit, pak je další souhlas již nadbytečný (§ 1169 odst. 1 OZ). Jako příklad lze uvést například situace, kdy se všem vlastníkům mění podíl na společných částech, nebo když se všem vlastníkům bude měnit poměr výše jejich příspěvků na správu domu a pozemku.

Druhý odstavec citovaného ustanovení pak uvádí výčet změn, kdy je možné změnit prohlášení bez předchozího souhlasu dotčených vlastníků:

  1. změna společných částí, kterou se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky (typicky přístavba výtahů, změna účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) – například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy se zachováním podílů vlastníků jednotek na společných částech),
  2. změna účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka (logicky nelze vlastníkovi jednotky na základě rozhodnutí ostatních vlastníků vnutit změnu účelu užívání jeho jednotky), nebo
  3. změna pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Současně se vypouští schvalování změn prohlášení z kompetence shromáždění vlastníků (viz zrušení dosavadního § 1208 písm. b) OZ a § 1208 písm. f (nově e) bodů 2 až 6 OZ bez náhrady). Společným důvodem pro obě změny působnosti shromáždění je skutečnost, že změna prohlášení je nadále řešena pouze speciálním komplexním ustanovením § 1169 OZ.

Upřesňující změnou je úprava znění § 1172 OZ, která je logickým promítnutím změny pojetí jednotky občanským zákoníkem, jejíž součástí je také podíl na společných částech bytového domu.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X