3. června 2023

Téma: Novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích

Novela bytového spoluvlastnictví (III. část)

Práva a povinnosti vlastníka jednotky

Vlastník jednotky spravuje (nikoliv udržuje) svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Rozšiřuje se povinnost vlastníků jednotky udržovat a drobně opravovat společné části, a to nejen ty, které má k výlučnému užívání, nýbrž i ty, které se nachází uvnitř bytu (§ 1175 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). V praxi půjde např. o vnitřní strany obvodových (nosných) zdí, rozvody ústředního topení či radiátory. Vlastník jednotky se tak při jejich údržbě či drobné opravě nemusí obracet na osobu odpovědnou za správu domu a pozemku (v praxi nejčastěji společenství vlastníků jednotek, resp. jeho statutární orgán). Naopak veškeré opravy všech společných částí nad rámec drobných oprav jsou nadále v působnosti osoby odpovědné za správu domu. Vlastník jednotky tak není z uvedených důvodů oprávněn např. vyměnit otopné těleso.

Velmi důležitým zpřesněním prošlo zpřesnění oznamovací povinnosti vlastníka jednotky, který má za povinnost uvést osobě odpovědné za správu domu a pozemku:

  1. své jméno a bydliště,
  2. jméno a bydliště osoby, které případně přenechal byl k užívání na dobu nikoli přechodnou a
  3. počet osob, které budou mít v bytě domácnost.

Stejně tak bez zbytečného odkladu oznámí i změny uvedených skutečností (§ 1177 OZ). Dosud byl totiž povinen oznámit, že se stal vlastníkem. V případě krátkodobého užívání není třeba údaje poskytovat.

Aktuální kontakty a znalost počtu osob užívajících jednotku mohou být totiž důležitými faktory při řešení např. vyklizení bytu v důsledku živelní pohromy či jiné události. Stejně tak došlo ke sladění s dikcí § 12 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (zákon o službách), který sleduje počet osob z pohledu rozúčtování nákladů na služby.

Na uvedené ustanovení navazují doplnění § 1178 OZ, které upravují novou povinnost vést seznam vlastníků jednotek a dalších osob, kterým byly jednotky přenechány do užívání v rozsahu údajů vymezených v předchozím ustanovení. Seznam vede osoba odpovědná za správu domu a pozemku, zpravidla tedy statutární orgán společenství vlastníků jednotek. Současně se i nadále přiměřeně použijí i ustanovení OZ o seznamu členů spolku (§ 236 OZ v návaznosti na § 1221 OZ). Dalším pozměněným navazujícím ustanovením je následující § 1179 OZ, kde bylo výslovně doplněno oprávnění vlastníka jednotky na pořízení výpisů, opisů či kopií na svůj náklad při nahlížení do dokumentů osoby odpovědné za správu domu a pozemku.

Základním kritériem pro přispívání vlastníků jednotek na správu domu a pozemku je podíl vlastníka jednotky na společných částech, případně se zohledněním k výlučnému užívání společné části, je-li tak ovšem určeno v prohlášení (§ 1180 odst. 1 OZ). Toto kritérium se má měnit pouze rozhodnutím všech vlastníků jednotek a pouze změnou prohlášení. Proto se současně ruší zařazení tohoto pravidla v § 1214 OZ, kam bylo dosud nelogicky zařazeno. Ve prospěch tohoto kritéria hovoří i skutečnost, že jde o objektivní hledisko, kdykoliv ověřitelné z náhledu do katastru nemovitostí. Podobně zůstává zachován i základní klíč pro stanovení velikosti příspěvků určených na:

  1. odměňování osoby, která dům spravuje, nebo
  2. členů jejích orgánů,
  3. na vedení účetnictví a
  4. na podobné náklady vlastní správní činnosti.

Není-li v prohlášení stanoveno jinak, rozvrhnou se příspěvky na uvedené náklady na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2 OZ), přičemž vymezení podobných nákladů vlastní správní činnosti zůstává tak, jako dosud rozvedeno v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Jsou jimi zejména náklady:

  1. na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
  2. na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
  3. na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
  4. kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
  5. spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Vypuštění lhůt pro vyúčtování záloh na plnění spojených s užíváním bytů (služeb) a pro vyrovnání přeplatků a nedoplatků z § 1181 je logickým ponecháním této úpravy do zákona č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákona o službách).

Upřesňuje se provádění stavebních úprav uvnitř bytu tak, že je vlastník jednotky povinen:

  1. předem úpravy oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku (§ 1182 odst. 1 OZ),
  2. je povinen strpět ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu (§ 1182 odst. 2 OZ) a
  3. oznámit předem podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě, nikoliv na dobu přechodnou (§ 1182 odst. 3 OZ).

Změny společných částí není vlastník oprávněn provádět. Pokud osoba odpovědná za správu domu a pozemku dojde k závěru, že by mohlo dojít k vážnému ohrožení společných částí, mohlo by to být důvodem k postupu podle § 2903 odst. 2 OZ. Lze totiž dovodit, že při vážném ohrožení svých práv se může ohrožený obrátit na soud, a to i pokud újma doposud nenastala, ale pouze hrozí. Soud může žalovanému uložit provedení konkrétních vhodných a přiměřených opatření k odvrácení hrozící škody. Změní-li vlastník jednotky společné části bez souhlasu osoby odpovědné za správu domu a pozemku, může se osoba odpovědná za správu domu a pozemku žalobou z rušené držby domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav. V případě poškození společných částí může osoba odpovědná za správu domu a pozemku uplatňovat právo na náhradu škody.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix