28. září 2020

Téma: Odpovědnost za vyúčtování služeb spojených s nájemci

Také bydlíte v nájmu, jako většina obyvatel v dnešní době, kdy dosáhnout na hypotéku je čím dál obtížnější, nebo jste naopak vlastníkem nemovitosti, kterou pronajímáte?

Ať už tak či onak, zákonnou povinnost a odpovědnost za vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu nájemci nese jednoznačně vlastník nemovitosti, tedy pronajímatel.

Tuto povinnost upravuje zvláštní předpis, zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen zákon č. 67/2013 Sb.).

Povinnost doručit svému nájemci vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za předešlý kalendářní rok má pronajímatel zpravidla do 30. 4. daného roku. Pokud však nájemce nebydlel v pronajatém bytě či domě celý předchozí kalendářní rok, ale pouze jeho část, je třeba považovat za řádné vyúčtování služeb pouze takové vyúčtování, které se týká jen těch měsíců, po které byt již nájemce fakticky užíval, nikoli za celý rok. Příkladem je situace, kdy se nájemce nastěhoval v březnu roku 2018. Od pronajímatele musí obdržet řádné vyúčtování za dobu, po kterou skutečně nemovitost užíval, tedy za období od března do prosince roku 2018.

Pokud nájemce řádné vyúčtování ve shora uvedené lhůtě od pronajímatele neobdrží, má nárok požadovat po pronajímateli zaplacení pokuty z prodlení, jejíž výše vyplývá z ustanovení § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., a představuje částku 50 Kč za každý započatý den prodlení. Pronajímatel a nájemce či společenství vlastníků jednotek (SVJ) může však pravidla stanovit i jinak, například dohodou v nájemní smlouvě či ve stanovách SVJ.

Pokud nájemce vyúčtování obdrží, avšak nesouhlasí s ním či má k němu výhrady, má možnost vyúčtování u pronajímatele reklamovat ve lhůtě 30 dnů od doručení tohoto vyúčtování. Lhůta pro vyřízení reklamace (námitek) je poté opět dalších 30 dnů od doručení. V případě zpoždění vyřízení reklamace pronajímatelem má opět nájemce možnost požadovat zaplacení shora uvedené pokuty z prodlení.

Co je ukryto pod pojmem služby spojené s užíváním bytu?

V případě nájmu bytu jde o plnění spojená s užíváním bytu, které si strany ujednají (pozor však na úhradu do tzv. fondu oprav, správně dlouhodobé zálohy za služby, rozebráno níže). Pokud si strany nájemního vztahu toto neujednají, platí, že nezbytnými službami, které zajišťuje pronajímatel, jsou pouze tyto: dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, provoz výtahu.

Splatnost vyúčtování

Při vyúčtování může dojít ke dvěma situacím: buď dojde ke vzniku přeplatku (+), nebo nedoplatku (-). Splatnost vyúčtování je ponechána na možnosti upravit ji pronajímatelem a nájemcem v nájemní smlouvě, pokud k ujednání nedojde, platí zákonná úprava, která splatnost vyúčtování stanovuje na dobu maximálně 4 měsíců ode dne doručení řádného vyúčtování.

Pozor na problematickou situaci, kdy zálohy za služby jsou pronajímatelem stanoveny odlišně od záloh za služby předepsané SVJ vlastníkům bytů. V těchto případech je třeba, aby pronajímatel při zpracování vyúčtování pro nájemce aktivně konal, tedy aby pouze nepřevzal obdržené vyúčtování od SVJ či přímo od dodavatele konkrétních služeb, ale aby sám vyúčtoval (vypočítal) i další položky záloh za služby, které oproti předpisu plateb od nájemce vybral. K těmto situacím často typicky dochází v případě, když pronajímatel nesprávně požaduje po nájemci úhradu do tzv. fondu oprav.

Problematika úhrady na dlouhodobé zálohy za služby – lidově „do fondu oprav“

Často se setkáváme s případy, kdy si pronajímatel nechává od nájemce hradit také měsíční zálohy do „fondu oprav“. Takovouto platbu dle českého právního řádu není možné po nájemci žádat, když úhrady do fondu oprav představují platbu spojenou s domem, nikoli bytem, a tedy tato platba jako taková směřuje vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ). K její úhradě jsou povinni výhradně vlastníci bytu, nikoli nájemci.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X