16. května 2022

Téma: Opravy a poruchy – vyznejte se v pojmech

Každý, kdo se začne zajímat o různé problémy a poruchy v nájemních bytech, dříve nebo později narazí na termíny jako jsou opravy nebo běžná údržba. Ty se navíc mohou týkat jak vnitřku bytu, tak společných částí bytového domu. 

O bytě a stejně tak o nebytových prostorách budeme mluvit v případech bytových domů nerozdělených na jednotky a půjde především o byty v domech jejich vlastníků – fyzických či právnických osob včetně obcí nebo bytových družstev. Správa společných částí domu v těchto případech náleží vlastníkům bytových domů.

Jednotkami se rozumí prostorově oddělené části domu s podílem na společných částech nemovité věci, přičemž nerozhoduje, zda jde o bytové či nebytové jednotky, včetně garáží. Starost o společné části domů v těchto případech náleží osobám odpovědným za správu domu a pozemku – společenstvím vlastníků jednotek.

Co si představit pod následujícími termíny? 

Drobné opravy bytu a náklady spojené s běžnou úpravou bytu  – touto problematikou se původně zabývalo nařízení vlády  č. 258/1995 Sb., nově jej však od letošního roku upravuje zákon č. 89/2012 Sb. neboli nový občanský zákoník (dále jen NOZ). Platí nicméně, že pokud se majitel a nájemník smluvně nedohodnou jinak, mohou nadále vycházet z dříve platných pravidel.

Přesnému vymezení poruch a oprav se budeme věnovat v dalším dílu seriálu.

Běžná údržba – údržbou stavby se rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost (§ 3 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu není potřeba, pokud jde o provádění udržovacích prací, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou (§ 103 odst. 1 písm. c) stavebního zákona.

Oprava, rekonstrukce, revitalizace – stavební úpravy, pro něž stavební zákon nevyžaduje stavební povolení či ohlášení stavebnímu úřadu, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou (§ 103 odst. 1 písm. d) stavebního zákona), tj. stejná úprava jako pro údržbu stavby.

Ohlášení stavby nebo stavební povolení – vyžadují změny staveb uvedených v předchozích odstavcích, jejichž provedení by mělo za následek překročení uvedených parametrů (§ 103 odst. 2 stavebního zákona).

Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují pro stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí (§ 104 odst. 1 písm. k) SZ). Pokud je překročen některý z uvedených parametrů, bude zapotřebí žádat o stavební povolení (§ 108 odst. 2 stavebního zákona).

Podrobnosti pro ohlášení či stavební povolení upravuje stavební zákon.

Revitalizace – znamená obnovu či oživení. Revitalizací bytového domu máme na mysli komplexní souhrn prvků, které prodlouží životnost bytového domu, jeho hlavních konstrukčních systémů, sníží energetickou náročnost domu, změní vzhled a estetické vnímání domu a výrazně se dotkne ekonomiky jeho provozu včetně dopadu na cenu nemovitosti na realitním trhu. K hlavním prvkům revitalizace bytového domu patří tepelná izolace obvodového pláště, rekonstrukce balkónů a lodžií výměna otvorových výplní (oken, dveří či vstupních portálů), rekonstrukce a tepelná izolace střech objektu.

V rámci revitalizace bytových domů se často přistupuje i k výměnám výtahů, vylepšením otopných soustav nebo interiérovým změnám včetně oprav či rekonstrukce hlavních rozvodů médií a energií, vnitřního osvětlení či instalace kamerových systémů nebo vstupních bezpečnostních systémů.

Zdroj: Portál o bydlení, ČSRB

Foto: Pixabay

X