24. října 2020

Téma: Opravy z pohledu bytových korporací (SVJ a BD)

Základní právní úpravu bytových korporací obsahují zákony:

1.       č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) pro společenství vlastníků jednotek (a dílčím způsobem i pro bytová družstva – viz nájemní vztahy) a

2.       č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), (dále jen „ZOK“) pro bytová družstva.

Údržba a opravy nemovitosti patří mezi nejpodstatnější části správy bytového domu. Zatímco společenství vlastníků jednotek náleží zajištění správy společných částí domu a pozemku, v případě bytového družstva jde o správu celého domu.

V případě bytových družstev není člen družstva vlastníkem bytu, nýbrž členem družstva s právem nájmu přiděleného bytu. Vlastníkem bytového domu a všech bytů je bytové družstvo. Údržba a opravy bytového domu vyplývají z obecného principu vlastnického vztahu k budově, správa ani zajišťování oprav nejsou explicitně vyjmenovány v účelu založení bytového družstva a lze je tak dovodit z obecného účelu „zajišťování bytových potřeb svým členům“, nepřímo pak i z § 744 ZOK, ze kterého vyplývá, že bytovému družstvu vznikají náklady „při správě družstevních bytů včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu“.

V případě společenství vlastníků jednotek lze konstatovat, že bytová korporace není zpravidla vlastníkem ani části bytového domu a je speciálně určená výhradně za účelem zajišťování správy domu a pozemku, přičemž je při naplňování svého účelu způsobilá nabývat práva a zavazovat se k povinnostem (viz. § 1194 odst. 1 OZ).

Z pohledu oprav je však v obou případech dělicí čára rozhodovacích procesů velmi podobná. Stručně řečeno, co je opravou společné části bytového domu, podléhá rozhodnutí statutárnímu orgánu (výboru či předsedovi v případech společenství vlastníků jednotek nebo předsednictvu či předsedovi u bytového družstva) v zákonem či stanovami určeném rozsahu, jinak souhlasu nejvyššího orgánu, tj. shromáždění vlastníků jednotek resp. členské schůzi bytového družstva.

V případě společenství vlastníků jednotek bude tedy vždy nejprve zapotřebí co nejpřesněji stanovit, co je společnou částí bytového domu. Hlavní definici obsahuje občanský zákoník v § 1160 odst. 1 a 2. Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Podrobný výčet částí nemovitosti, o kterých se má za to, že jsou společné, stanoví zvláštní předpis na základě § 1222 OZ. Tímto prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Při posuzování toho, co je společnou částí nemovité věci, bude však zapotřebí vycházet především z prohlášení vlastníka. To totiž musí obsahovat údaje o jednotce, skládající se mimo jiné z určení a popisu společných částí nemovitosti se zřetelem k jejich stavební, technické či uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníkovi určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 OZ). To může být spolu s určením velkosti podílů jednotky na společných částech určující pro rozvržení nákladů na údržbu či opravy společných částí.

Zde je třeba se zastavit u poměrně nejednoznačného určení, co se v případě bytového domu rozumí pojmy údržba, oprava, stavební úprava, rekonstrukce či modernizace. Přesné vymezení v občanském zákoníku chybí (např. údržba v části bytového spoluvlastnictví není zmíněna vůbec). Je tak na místě připustit, že oprava bude zahrnovat i údržbu, naopak stavební úprava může být i vytvoření dosud neexistující části nemovitosti.

Zmíněné nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví, že „činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména:

a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,

b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu“.

Podstatnější tak bude správné užívání uvedených pojmů z pohledu účetních předpisů a souvisejících daňových dopadů.

Řádná péče o bytový dům bude také jedním z hlavních rysů péče řádného hospodáře, která se týká především výkonu funkce člena statutárního orgánu (nerozhodno, zda společenství vlastníků jednotek či bytového družstva). Podstatným faktorem je však omezení rozhodovacích pravomocí statutárního orgánu. Často tak bude o větších opravách rozhodovat nejvyšší orgán a naopak statutární orgán bude povinen respektovat přijaté usnesení. Důležitou roli přitom hraje mimo jiné plánování oprav, plán finančního pokrytí zamýšlených i z provozu vyplývajících oprav, výběr dodavatele, smluvní vztahy, kontrolní mechanismy, zajištění přístupů ke společným částem domu.

Tomu a dalším souvisejícím otázkám budou věnovány další kapitoly v tomto měsíčním tématu.

Na závěr lze zmínit ještě jednu zajímavost. Občanský zákoník umožňuje vlastníkovi jednotky stavebně upravovat svůj byt, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. A dokonce ukládá vlastníkovi jednotky udržovat jeho byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání (§ 1175 odst. 1 a 2 OZ).

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. pak dává společenství vlastníků zvláštní oprávnění činit kroky ke zjednání nápravy i v případech, kdy vlastník jednotky neplní svou povinnost udržovat byt v nezávadném stavu a hrozí přímé nebezpečí poškození jiného bytu. Přitom nemusí jít o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku (srovnej § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.).

Zdoj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X