29. ledna 2023

Téma: Plán oprav a financování oprav

Plánování oprav tak bude spíše vycházet z praktické potřeby zhodnocení aktuálního technického stavu budovy, jednotlivých stavebních i technických prvků s cílem definování priorit v oblasti oprav, úprav či modernizace domu.

Lehčí částí je zpravidla stanovení výdajů na zajištění běžného provozu a údržby domu a jednotlivých prvků. Bývají zpravidla sledovány v meziročním srovnání s předchozími obdobími a jejich případné zvyšování může být impulsem pro opravu, výměnu či modernizaci problematické části domu.

Pod pojmem „údržba“ si lze zpravidla představit úsilí o udržení věci ve správném stavu. To je často opomíjená nebo při nejmenším podceňovaná záležitost. Chování bytové korporace často sklouzne k přesvědčení, že stavební části či technologická zařízení fungují bez pravidelné péče samy, zvláště pak, pokud jsou nově pořízeny. Děje se tak nezřídka pod vlivem jedinců, kteří odmítají vynakládání průběžných nákladů na provoz a údržbu věci, ale i jako výsledek střetu více názorů o způsob a rozsah údržby. Obecně však platí, že nedostatečná údržba vede k rychlejšímu opotřebení věci. Tomu pak odpovídá nižší výkon či služba daného prvku a samozřejmě i vyšší pravděpodobnost jejich větší opravy či výměny.

Hlavní konstrukční prvky, stavební části či technologická zařízení je možné zpravidla definovat z hlediska jejich předpokládané životnosti, což umožňuje vytvořit si dlouhodobější představu o potřebách jejich oprav z pohledu celého domu. V odborných publikacích lze najít více pohledů na plánování životnosti a opotřebení stavebních částí i technologických prvků bytových domů. Teoreticky je tak možné dělit je podle délky životnosti, přičemž za dlouhodobé se považují ty části či prvky, jejichž životnost dosahuje 80 let.

Daleko podstatnějším úhlem pohledu však bude sledování staveb a technologických částí z pohledu jejich technické životnosti (ovlivněné správnou údržbou), ekonomické smysluplnosti (tj. doby, po kterou se vyplatí investovat do jejich údržby a oprav před jejich výměnou) a uživatelského komfortu (označováno jako morální životnost).

Dlouhodobé plány bytových domů budou vycházet často z technické životnosti stavebních konstrukcí a technologických prvků s průběžným sledováním technického vývoje a s tím souvisejícím průběžným vyhodnocováním ekonomiky jejich provozu. Plánování oprav bytových domů bude navíc často ovlivňováno změnou právních předpisů (pravidel vedoucích k povinné realizaci oprav a úprav, často s cílem předcházení nežádoucím bezpečnostním rizikům nebo dosažení vyšších energických úspor apod.), ale také požadavky na uživatelský komfort. Tyto požadavky často vedou i opravě či výměně částí a prvků, které zdaleka nedosáhly svého technického či ekonomického zenitu. Rozhodujícím faktor je však skutečnost, že o opravě, rekonstrukci či výměně rozhodla bytová korporace odpovídajícím způsobem.

Pokud jde o financování údržby a oprav bytového domu, vychází potřeba plánování ze skutečnosti, že do působnosti shromáždění vlastníků patří schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období (viz § 1208 písm. d) OZ).

Podobně tomu bývá i u bytových družstev, kde podobné ustanovení v ZOK chybí, nicméně lze dovodit z § 744, kde je stanovena povinnost člena – nájemce družstevního bytu hradit v rámci nájemného také „náklady na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů“. Potřeba schvalování tvorby finančních prostředků na údržbu a opravu bytového domu bude zpravidla určena stanovami bytového družstva.

Obtížnou disciplínou je volba přístupu k plánování tvorby finančních zdrojů na opravy bytového domu. Hlavním ovlivňujícím prvkem je možnost úvěrových zdrojů s plánováním následného splácení úvěrových závazků, ale často do hry vstupují i finanční pobídky např. ve formě státem organizovaných dotačních programů. Právě tento faktor je často v praxi obtížně předvídatelný. Je tomu tak jednak z pohledu otevírání a uzavírání různých programově zaměřených dotačních titulů, za druhé pak z důvodu postupného vývoje podmínek konkrétních dotačních programů.

Sledování dotačních programů a vyhodnocení jejich přínosu pro konkrétní podmínky bytového domu patří k péči řádného hospodáře, ačkoliv získání dotace zpravidla není nárokové a samotné nedosažení na dotaci nemusí být automaticky porušením povinností řádného hospodáře.

Úvěrové zdroje na opravy bytových domů pro bytové korporace (SVJ i BD) dosáhly v uplynulém období několika desítek měsíců zpět svého dna (úrokové sazby okolo hranice 1 % nebyly výjimkou) a ani současné sazby nejsou z dlouhodobého srovnání nijak vysoké. Využití bankovního úvěru nebývá zpravidla spojeno ani s potřebou zřízení zástavního práva.

Z pohledu uživatelů bytového domu (vlastníků i nájemců) je třeba mít na paměti, že využití úvěrového zdroje umožňuje urychlit opravu bytového domu nebo ji provést v komplexnějším rozsahu. Tím zpravidla poskytuje vyšší uživatelský komfort pro všechny od okamžiku dokončení oprav na rozdíl od postupné tvorby finančních zdrojů a dílčích oprav či modernizace domu. Do hry může vstoupit i snížení nákladů pro uživatele bytového domu, především vlivem realizace energeticky úsporných opatření. Přitom se na splacení nákladů oprav mohou často podílet i následovníci těch, kteří opravu realizovali a měli z ní také prospěch.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X