Téma: Podnájem – kdy je potřeba souhlasu pronajímatele?

S nájmem bytu či domu se v dnešní době setkal snad již naprosto každý. Někteří mají zkušenost pozitivní, jiní naopak negativní. Důležitým faktorem, který se na formování zkušenosti podílí, je znalost práv a povinností, které zákon jednotlivým stranám nájemního vztahu přiznává. Občas proto pro neznalost nastávají situace, kdy se nájemce či pronajímatel domáhá zakomponování ujednání, které je však v rozporu se zákonem (mnohdy záměrně pronajímatel) a nemělo by se k němu vůbec přihlížet. Přesto se však nájemce i pronajímatel tímto ujednáním řídí. V případě porušení takového ujednání následně stanoví v nájemní smlouvě například možnost její okamžité výpovědi. Zde se však často jedná o rozpor s ustanovením § 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“).

Podnájem lze charakterizovat ve vztahu k nájemnímu poměru jako akcesorický, poněvadž je nerozlučně spjat v průběhu trvání nájemního vztahu s užíváním bytu, k němuž má nájemce na základě uzavřené nájemní smlouvy s pronajímatelem právo. Ustanovení § 2274 občanského zákoníku upravuje právě situaci, kdy nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Jedná se o situaci, kdy nájemce nepřenechává do podnájmu celý pronajatý byt, nýbrž pouze jeho část, a nájemce v něm i sám trvale bydlí. Vychází se zde z předpokladu, že nájemce má bezpochyby pod svým dohledem a kontrolou stav bytu a zároveň pronajímateli i odpovídá za chování podnájemce, protože je schopen svou přítomností jeho chování ovlivňovat.

Na tomto místě je třeba rovněž zdůraznit, že na následné přijetí podnájemce se bude vztahovat i ustanovení § 2272 občanského zákoníku o počtu členů domácnosti nájemce. Nájemce proto bude povinen oznámit pronajímateli zvýšení počtu členů jeho domácnosti nejpozději do dvou měsíců. V případě, že se nebude jednat o osoby v tomto ustanovení uvedené (blízká osoba či osoba zvláštního zřetele hodná), může mít pronajímatel v nájemní smlouvě vyhrazen souhlas s přijetím takové osoby do podnájmu. Dále by pro pronajímatele bylo téměř nemožné bez oznámení podnájmu části bytu rozeznat, zda se jedná o podnájem, nebo o přijetí nového člena domácnosti. I za této situace platí povinnost nájemce, aby všechny osoby v bytě mohly žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Ustanovení § 2275 upravuje možnost podnájmu celého bytu. Jestliže nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. K platnosti podnájemní smlouvy se tudíž vyžaduje souhlas pronajímatele, který musí mít písemnou formu. Nedodržení písemné formy se však může dovolávat pouze nájemce, nikoliv pronajímatel. K ochraně nájemce je zde zakomponována i domněnka souhlasu pronajímatele pro případ, kdy by se pronajímatel k žádosti do jednoho měsíce nevyjádřil. Pokud pronajímatel výslovně v nájemní smlouvě nevyloučí možnost podnájmu, má se poté za to, že s podnájmem souhlasí. Toto ustanovení slouží k ochraně práv pronajímatele, neboť by nebylo možné zajistit jakýkoliv dohled nad chováním podnájemce či možnost zásahu pronajímatele, kdo bude jeho byt v případě nepřítomnosti nájemce užívat.

Občanský zákoník rovněž považuje porušení výše uvedených pravidel o podnájmu ve svém ustanovení § 2276 za hrubé porušení povinností nájemce, čímž je naplněn i zákonný předpoklad jednoho z výpovědních důvodů pro výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay