12. dubna 2024

Téma: Postavení nového vlastníka nemovitosti v nájemním vztahu

Ne vždy se kupujícím poštěstí najít vhodné bydlení, do něhož se mohou nastěhovat prakticky ihned po uzavření kupní smlouvy. Nezřídka se stává, že vybraná nemovitost byla pronajata třetí osobě, a proto okamžité nastěhování není možné. V tomto článku se budeme zabývat postavením nového vlastníka vstupujícího do stávajícího nájemním vztahu, jeho právy a povinnostmi, jakož i problematikou skončení nájmu.

Jestliže kupujete nemovitost, která je předmětem nájmu, musíte počítat v prvé řadě s tím, že převod vlastnického práva na vaši osobu nebude mít zásadní následky pro trvání nájemního vztahu. Dle občanského zákoníku přechází při změně vlastnictví práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Občanský zákoník zakazuje nájem vypovědět pouze důvodu změny vlastníka věci. Je ovšem možné, že se předchozí pronajímatel dohodne s nájemci jinak a v nájemní smlouvě založí právo při převodu nemovitosti nájem vypovědět. Nájemce je však chráněn výpovědní dobou v trvání minimálně tří měsíců.

Jestliže nájemní smlouva neobsahuje ujednání, které by zakládalo novému pronajímateli právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví, nezbývá novému vlastníkovi než strpět užívání nemovitosti nájemci až do řádného skončení nájmu.

V praxi nastávají situace, kdy nájem skončí, avšak nájemce nadále pokračuje v užívání bytu či domu. V takovém případě by měl být postup vlastníka stejný bez ohledu na to, zda došlo ke skončení nájmu uplynutím doby či výpovědí. V prvé řadě musí vlastník počítat s tím, že si nájemce vytvořil v daném bytě svou domácnost, tedy prostor, kde se mohou nacházet věci soukromé povahy, zejména listiny, fotografie apod. Kromě toho má nájemce ze zákona právo užívat dům či byt s dalšími osobami. V případě osob blízkých se dokonce nevyžaduje ani souhlas pronajímatele a nájemce tíží pouze povinnost oznámit navýšení členů domácnosti. V bytě či domě se tedy může vyskytovat rodina zahrnující dospělé a případně i nezletilé děti. Vlastník nemovitosti nemá v žádném případě právo vyklidit nemovitost svépomocí. Jestliže by se takového jednání dopustil, naplnil by skutkovou podstatu trestného činu porušování domovní svobody, za což by mu hrozil trest odnětí svobody až na dva roky.

Odmítnutí nájemce vyklidit nemovitost

Jako řádnou obranu při odmítnutí nájemce vyklidit nemovitost může vlastník použít žalobu o vyklizení. Tuto žalobu podává vlastník u okresního soudu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. V řízení musí doložit své vlastnické právo a dále skutečnost, že došlo k ukončení nájmu, např. výpovědí či nájemní smlouvou při skončení nájmu uplynutím doby.

Kromě žaloby o vyklizení lze nájemce přimět k vyklizení nemovitosti i nepřímo. S účinností od 1. 7. 2020 došlo k odstranění zákazu ukládání smluvních pokut v nájemních vztazích. Povinnosti nájemce lze tedy utvrdit smluvní pokutou. Úpravu smluvní pokuty však musí obsahovat samotná smlouva. Jestliže nájemní smlouva zakládá právo na smluvní pokutu v souvislosti s porušením nájemcových povinností, včetně povinnosti vyklidit nemovitost ve sjednané době, může pronajímatel nárokovat po nájemci smluvní pokutu. Výše smluvní pokuty je však omezena dle § 2254 občanského zákoníku, dle něhož nesmí smluvní pokuta spolu s peněžitou jistotou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Novému vlastníkovi lze nepochybně pouze doporučit, aby si při koupi nemovitosti vyžádal od předchozího vlastníka vyhotovení nájemní smlouvy. Pouze tak bude mít přehled, jaká práva a povinnosti pro něho z nájmu vyplývají.

Může se rovněž stát, že nový vlastník zjistí existenci nájmu až poté, co na něho bude nemovitost převedena. Nájem se totiž na rozdíl od věcných práv nezapisuje do katastru nemovitostí a nelze jej tudíž z veřejného seznamu spolehlivě vyčíst. Jestliže prodávající kupujícího neinformoval, že je převáděná nemovitost pronajata, resp. v kupní smlouvě výslovně prohlásil, že nemovitost není předmětem nájmu, může z toho vyplývat pro nového vlastníka právo na odstoupení od smlouvy, případně právo na náhradu škody.

V souvislosti se skončením nájmu je dále zapotřebí nezřídka řešit přepis energií z nájemce na nového vlastníka, pakliže jsou energie psány přímo na nájemce. Pokud tomu tak skutečně je, jdou přeplatky i nedoplatky přímo za nájemcem. Nový vlastník při přepisu energií uzavře smlouvu sám za sebe s tím, že mu budou vyměřeny předpisy plateb do budoucna. Naproti tomu nejsou-li energie na nájemce psány a po dobu trvání nájmu byly hrazeny pronajímatelem, který je následně nájemci účtoval, jdou případné přeplatky a nedoplatky za pronajímatelem, tj. novým vlastníkem. Poté je na něm, aby případný nedoplatek, který musel v souvislosti s nájmem odvést, po nájemci vymáhal.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay