Téma: Potížisté v SVJ

Hlavní východisko právní úpravy základních principů rozhodování v bytovém domě můžeme vysledovat v § 212 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“): „Přijetím členství v korporaci se člen vůči ní zavazuje chovat se čestně a zachovávat její vnitřní řád. Korporace nesmí svého člena bezdůvodně zvýhodňovat ani znevýhodňovat a musí šetřit jeho členská práva i oprávněné zájmy.“

Jinou oblastí jsou tzv. „sousedské vztahy“. Tímto pojmem označujeme veškeré chování uživatelů bytových jednotek v domě navzájem vůči sobě. Přitom je lhostejné, zda pravidla zavazují vlastníka jednotky a případně jeho nájemce.

Obecně přitom platí, že vlastník nesmí obtěžovat jiného vlastníka (souseda) odpadem, vodou, kouřem, prachem, plynem, pachem, světlem, stínem, hlukem, otřesy a jinými podobnými účinky (imisemi) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání bytové jednotky či společných částí domu. Podobně to platí i o vnikání zvířat (viz § 1013 odst. 1 OZ).

Některá práva a povinnosti jsou pak zvláště upravena pro vlastníky jednotek v oddíle bytového spoluvlastnictví OZ. Vlastník jednotky má sice právo spravovat a výlučně užívat bytovou jednotku včetně její vnitřní stavební úpravy, ale nesmí přitom ztížit výkon stejných práv jinému vlastníkovi nebo ohrozit, změnit či poškodit společné části domu (§ 1175 odst. 1 OZ) a dokonce má povinnost udržovat svůj byt v nezávadném stavu a v souladu s dobrým vzhledem celého domu (§ 1175 odst. 2).

Vlastník jednotky je přitom povinen se řídit pravidly pro správu a užívání společných částí bytového domu (§ 1176 OZ), a to za předpokladu, že byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát. Nejčastěji budou taková pravidla včleněna do stanov společenství vlastníků jednotek nebo do domovního řádu a k naplnění podmínky postačí, pokud společenství vlastníků stanovy či domovní řád všem zašle poštou či emailem, uveřejní na webových stránkách nebo na nástěnce v bytovém domě.

Je třeba však mít na paměti, že častým výsledkem vnitřních pravidel fungování společenství vlastníků jednotek je více dokumentů či jejich složitější obsah, který následně působí problémy nejen např. při řízení jednání shromáždění vlastníků (např. neznalost jednacího řádu), ale i při prosazování a dodržování plnění povinnost vlastníky jednotek a členů jejich domácnosti (např. otázka vynutitelnosti někdy až příliš rozsáhlého výčtu povinností).

Oblast stavebních úprav pak upravují §§ 1182 a 1183, které stanoví i povinnost vlastníka jednotky zpřístupnit přístup do jednotky pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části domu, a to na předchozí výzvu (statutárního orgánu) společenství vlastníků jednotek. Podobně se musí zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o čemž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

V této souvislosti je skutečností, že mnoho vlastníků jednotek nevěnuje pozornost alespoň základní znalosti vnitřních pravidel pro správu a užívání bytového domu, na němž mají spoluvlastnický podíl. Podobně ani většina zájemců o koupi bytové jednotky nevěnuje potřebnou pozornost stanovám a dalším pravidlům fungování společenství vlastníků jednotek, jehož se nabytím vlastnictví k jednotce stanou automaticky členy a budou zavázáni domluvená pravidla dodržovat.

Vlastník jednotky je pak povinen zajistit dodržování společných pravidel i ze strany všech osob, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. V případě sporu bude hrát důležitou roli především svědectví případných svědků, nejčastěji z řad ostatních uživatelů bytového domu. Oblast sousedských vztahů patří do působnosti statutárního orgánu, nicméně je třeba mít na paměti, že v řadě případů se bude nutné obrátit na soud, aby v dané věci rozhodl.

Na rozdíl od bytového družstva, kde lze jednat o vyloučení člena družstva, není podobný postup ve společenství vlastníků jednotek možný. Lze však zkusit postup podle § 1184 OZ, který může v krajním případě skončit nařízení prodeje jednotky soudem v případech, kdy její vlastník porušuje povinnost uloženou předchozím rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Větší zkušenost s využitím tohoto postupu v soudní praxi však zatím chybí.

A závěrem je třeba upozornit, že skutečnost, že má vlastník jednotky odlišný názor, z něj nečiní automaticky „potížistu“. Je na společenství vlastníků a statutárním orgánu, aby měl vlastník jednotky přístup k informacím o hospodaření a správě domu (srovnej § 1179) a také možnost svůj názor prezentovat ostatním členům společenství vlastníků jednotek, nejčastěji v rámci zasedání shromáždění vlastníků. Opačně je na vlastníkovi jednotky, aby svůj (proti)návrh dokázal zformulovat a přesvědčit o něm většinu členů společenství, případně se podřídil i odlišnému většinovému názoru. Právě z nerespektování uvedených principů bytového spoluvlastnictví vzniká nejvíce rozporů.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay