29. října 2020

Téma: Pozor na rozdílného vlastníka stavby a pozemku

S jeho účinností se vrátila do českého právního řádu po více než šedesáti letech zásada, „superficies solo cedit“, neboli povrch ustupuje půdě. Zjednodušeně to znamená, že každá stavba trvale zřízená na pozemku je jeho součástí a stavba a pozemek tak již nemohou mít v zásadě rozdílné vlastníky. Předchozí právní úprava naopak stála na zásadě, že stavba není součástí pozemku a stavba i pozemek, na kterém stojí, mohou mít tak různé vlastníky.

S návratem zásady „superficies solo cedit“ úzce souvisí změna samotné definice nemovitosti. Předchozí právní úprava vymezovala, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nový občanský zákoník naopak stanovuje, že nemovitostmi jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Součástí pozemku je přitom prostor nad i pod povrchem a stavby a jiná zařízení trvale na pozemku zřízené včetně toho, co je zapuštěno v pozemku či upevněno ve zdech. Jak vyplývá z uvedené zákonné definice, nepovažují se za součást pozemku dočasné stavby (stan či stavební buňka).

Jelikož tento obrat v pojetí nemovitostí přinesl zásadní změny, obsahují přechodná ustanovení nového občanského zákoníku několik pravidel usnadňujících přechod k nové právní úpravě. Pokud měla stavba a pozemek, na kterém stála, stejného vlastníka, stala se stavba dnem účinnosti nového občanského zákoníku součástí pozemku. Pokud však měla stavba a pozemek ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku různé vlastníky, stane se stavba součástí pozemku až okamžikem, kdy se dostanou do vlastnictví jedné osoby. Současně přechodná ustanovení za účelem sjednocení vlastnického práva k pozemku a stavbě v rukou jedné osoby, vymezují zákonné předkupní právo, a to ke stavbě pro vlastníka pozemku a zrcadlově k pozemku pro vlastníka stavby.

Platí tedy, že pokud bude zamýšlet vlastník stavby svou nemovitost prodat, bude muset stavbu přednostně nabídnout k prodeji vlastníkovi pozemku. Totéž platí v případě zamýšleného prodeje i pro vlastníka pozemku. Při převodu nemovitosti by se tedy kupující měl zajímat, zda vlastník pozemku a stavby jsou totožné osoby a na nemovitostech neváznou žádná předkupní práva.

Vzhledem k tomu, že právní problematika vztahující se k nemovitostem je velmi složitá a případně dopady chybných kroků zásadní, doporučujeme vždy právní otázky týkající se prodeje a koupě nemovitostí konzultovat s advokátem.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X