4. února 2023

Téma: Pozor na rozdíly mezi společenstvím vlastníků jednotek a bytovým družstvem

Přitom se jedná o velmi odlišné právní instituty upravující problematiku bydlení. Pojďme si tedy vymezit některé rozdíly dle nové úpravy soukromého práva účinné od roku 2014. Bližší právní úpravu společenství vlastníků jednotek nalezneme v novém občanském zákoníku a bytových družstev v zákoně o obchodních korporacích.

Zcela zásadní je skutečnost, že u bytového družstva nevlastníte přímo byt, ale pouze družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu.

U společenství vlastníků jednotek vlastníte přímo jednotku a nemusíte uzavírat žádnou nájemní smlouvu se společenstvím vlastníků jednotek, a tak společenství vlastníků jednotek zajišťuje pouze správu domu a pozemku. Obecně lze stanovit, že postavení vlastníka bytové jednotky ve společenství vlastníků jednotek je silnější oproti vlastnictví členského podílu v bytovém družstvu, kdy byt z právního hlediska patří bytovému družstvu.

Jak bytové družstvo, tak společenství vlastníků jednotek mají stanovy, které jsou zásadním dokumentem pro fungování těchto právnických osob.

U bytového družstva musí stanovy obsahovat mimo jiné podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu a s právem na uzavření nájemní smlouvy.

U společenství vlastníků jednotek musí stanovy například obsahovat vymezení práv a povinností vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování.

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění, kdy počet hlasů vlastníka bytu na shromáždění odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech domu. U bytového družstva je nejvyšším orgánem členská schůze, přičemž při hlasování na této členské schůzi má každý člen jeden hlas, pokud není stanovami určeno odlišně. Tento rozdíl v hodnotě hlasovacích práv je taktéž důležité vzít do úvahy při posuzování odlišností.

Dalším podstatným rozdílem mezi společenstvím vlastníků jednotek a bytovým družstvem je zákonná možnost vyloučení člena bytového družstva, poruší-li nájemce družstevního bytu hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu nebo byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Pokud si bude člen bytového družstva přát dát svůj byt do podnájmu třetí osobě, bude se vyžadovat souhlas bytového družstva. Poměrně velmi složité jsou i možnosti zastavení družstevního bytu pro účely hypotečního úvěru. Doporučujeme při zvažování druhu vlastnictví bytu formou společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva nastudovat detailně jejich stanovy a konzultovat s právníkem k posouzení konkrétního nabytí vlastnictví bytu, respektive členského podílu v bytovém družstvu.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X