20. května 2022

Téma: Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

A jaká jsou zakázaná ujednání v nájemní smlouvě a jaké je postavení nájemce v nájemních vztazích?

Oproti předchozí právní úpravě účinné až do konce roku 2013 přinesl nový občanský zákoník řadu změn právní úpravy nájemních vztahů. Uveďme si několik příkladů těchto změn. Nový občanský zákoník již nepožaduje přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. Došlo taktéž ke zrušení bytových náhrad při zániku nájmu bytu. Nový občanský zákoník rozlišuje výpovědní důvody podle toho, zda je nájem bytu sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Nově je rovněž nájemce oprávněn dát část bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud v bytě nájemce sám trvale bydlí. Výslovně se zakazuje sjednávat smluvní pokuty nebo zjevně nepřiměřené povinnosti. Nový občanský zákoník rovněž stanovil, že nájemce je oprávněn vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu určitou, pouze pokud se změní okolnosti, za nichž nájem uzavíral, a to do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Právní úprava nově také stanovuje právo nájemce podnikat a chovat zvíře v bytě za určitých podmínek (blíže v seriálu). Výše jistoty (kauce) může nyní dosahovat až šestinásobku měsíčního nájemného (dříve byl možný jen trojnásobek).

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt nebo dům k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemce je považován za slabší smluvní stranu, kdy se nepřihlíží ke smluvním ujednáním zkracujícím nájemcova práva dle ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu uvedených v § 2235 až § 2301 občanského zákoníku. Ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se vztahují na všechny pronajímatele bytu nebo domu bez ohledu na skutečnost, že pronajímatelem bytu je např. obec. Určitou výjimkou je nájem družstevního bytu.

Ochranu nájemce jako slabší smluvní strany deklaruje občanský zákoník rovněž tak, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Jedná se tedy o zakázané ujednání, pokud pronajímatel zajistí povinnost nájemce smluvní pokutou nebo vymezí povinnost nájemci, která je zjevně nepřiměřená. Občanský zákoník blíže nevymezil okruh případů, kdy bude ujednání považováno vzhledem k okolnostem za zjevně nepřiměřené. Dle názoru autora by mohl být příkladem takového zakázaného ujednání absolutní zákaz přijímání návštěv do bytu.

Nájemní smlouva k pronájmu bytu nebo domu vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek písemné formy. Občanský zákoník taktéž stanovuje, že pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Tímto nastává právní fikce uzavření nájemní smlouvy. Občanský zákoník tak řeší situace, kdy pronajímatel a nájemce neuzavřeli platnou nájemní smlouvu, avšak nájemce užívá byt v dobré víře, že došlo k uzavření platné nájemní smlouvy. Jedná se o vhodnou novou zákonnou úpravu, jelikož judikatura soudů vymezovala až do účinnosti nového občanského zákoníku, že nájem bytu nelze takto vydržet.

Pronajímatel a nájemce si mají sjednat nájemné především pevnou částkou. Pokud si však výši nájemného nesjednají, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Nájemce má povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Pronajímatel je povinen udržovat po dobu nájmu bytu v domě náležitý pořádek, který je obvyklý podle místních poměrů a je dále povinen udržovat po dobu nájmu byt a dům ve způsobilém stavu k užívání.

Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, kdy běžnou údržbu a drobné opravy stanovuje blíže nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Může nájemce chovat v bytě zvíře? Může, pokud chov zvířete nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud však chov zvířete vyvolá potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Zajímají vás další práva a povinnosti nájemce a pronajímatele? Přečtěte si ustanovení občanského zákoníku vztahující se k nájmu bytu a nájmu domu. Nový občanský zákoník je sepsán poměrně srozumitelně i pro běžného občana ke znalosti jeho práv a povinností.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X