24. října 2020

Téma: Právní zajištění finanční rovnováhy SVJ a bytových družstev

Po roce od účinnosti občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích (dále také „ZOK“) je zřejmě čas zhodnotit, jak se nová právní úprava projevila v možnostech společenství vlastníků a bytových družstev vymáhat pohledávky vůči svým členům.

U společenství vlastníků se jedná se o pohledávky zvláštního druhu, v zásadě charakteru provozního, resp. údržbového a spořícího. Jsou to tedy předně dluhy členů společenství vlastníků za platby na provoz a údržbu domu, resp. bytu, včetně služeb (např. úklid v domě, odvoz odpadu nebo provoz výtahu). Dluhy charakteru „spořícího“ jsou za dlužné platby na dlouhodobé zálohy na opravu či modernizaci domu (tyto zálohy vždy přechází spolu s jednotkou na nového nabyvatele).

Přitom i  když se vlastník jednotky na úhradě těchto dluhů nijak nepodílí, z prostředků uhrazených dalšími vlastníky jednotek přesto čerpá, a má tedy z nich majetkový prospěch. Majetkový prospěch z prostředků uhrazených dalšími vlastníky jednotek mají také prospěch věřitelé dlužníka, protože i tyto platby v zásadě nakonec zvýší výtěžek z prodeje majetku dlužníka.

Společenství vlastníků a nový občanský zákoník

Pokud se týče srovnání s předchozí právní úpravou, v praxi se zatím postavení společenství nezlepšilo, naopak beztak nepevné postavení společenství se v tomto směru ještě zhoršilo. Došlo ke zrušení některých ustanovení zákona o vlastnictví bytů, konkrétně zákonného zástavního práva váznoucího na jednotce k zajištění pohledávky za členem společenství a přednostního uspokojení v exekučním rozvrhu, jak se ale ukazuje, zřejmě bez odpovídající náhrady.

Tyto dluhy členů společenství měly přecházet na nabyvatele jednotek, tedy tzv. váznout na jednotce, na bytě. Ačkoliv § 1186 občanského zákoníku s přechodem dluhů výslovně počítá, v praxi tento princip do značné míry nebyl přijat ani co podstaty (zda dluhy vůbec přecházejí), rozsahu (jaké dluhy přecházejí), ani co do formy (zda přecházejí dluhy v exekuční dražbě jednotek a v insolvenci).

V insolvenčním řízení neexistuje pro tyto provozní pohledávky výslovná úprava lepšího pořadí, tyto pohledávky vzniklé během insolvenčního řízení zpravidla nejsou uznávány jako pohledávky za majetkovou podstatou ani není prováděna jejich platba insolvenčním správcem během oddlužení.

Postavení společenství vlastníků se účinností občanského zákoníku se tedy spíše zhoršilo a naděje spojené s novou právní úpravou se zatím nenaplnily. Společenství vlastníků často neobstojí v soutěži s dalšími věřiteli, jsou v podstatě nuceny za své delikventní členy platit část jejich osobních dluhů, a to i když jim zákon neumožňuje si své členy jakkoli vybírat.

Jak je tomu u bytových družstev

U bytových družstev a jejich pohledávek z nájmu družstevních bytů vůči jejich nájemcům je situace zčásti podobná. I když § 736 odst. 2 ZOK přechod dluhů na nabyvatele družstevního podílu zakládá výslovně, přesto zatím není v nucených prodejích (exekuce, insolvence) uznáván. Pokud tedy bytovému družstvu konkuruje další věřitel s vykonatelnou pohledávkou, je často vyloučeno, aby bytové družstvo svou pohledávku uspokojilo. To vše je situace, kdy si ani bytová družstva v zásadě nemohou své členy a nájemce družstevních bytů vybírat a musí jim i v procesu vyloučení poskytovat jak služby spojené s užíváním bytu, tak zajišťovat provoz a údržbu domu.

Popsaný stav nelze považovat za spravedlivý ani dlouhodobě udržitelný a měl by být předmětem diskusí o věcné novelizaci uvedených ustanovení.

Zdroj: JUDr. Marek Novotný, Člen výkonného výboru ČSRB

Foto: Pixabay

X