24. října 2020

Téma: Právo nájemce pracovat a podnikat v bytě

Může nájemce v bytě pracovat či podnikat? Pokud ano, musí nejprve získat souhlas pronajímatele? Jak si při podnikání či práci v bytě musí počínat? Všechny tyto otázky se pokusíme zodpovědět v článku níže.

 Předchozí právní úprava výslovně neupravovala právo nájemce podnikat v bytě. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník) však ve svém ustanovení § 2355 odst. 1 stanoví, že nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Nájemci nevzniká pouze povinnost platit nájemné a úhrady za plnění související s užíváním bytu (§ 2251 občanského zákoníku), ale i povinnost věc užívat určitým způsobem, např.: provádět běžnou údržbu, nepodnajímat byt v rozporu se zákonem, oznamovat svou nepřítomnost v bytě či oznamovat změny v počtu osob žijících v bytě.

Následně ustanovení § 2335 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že pokud nájemce nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může v bytě pracovat i podnikat. Zvýšené zatížení je nutné posuzovat s ohledem na okolnosti konkrétního případu. Může jít o obtěžování imisemi (např. hlukem, pachem, prachem), může jít ale také o podstatně zvýšený pohyb lidí v domě apod. Jinak však budeme posuzovat takové podnikání v domě, v jehož suterénu je již noční bar, a jinak v domě, kde žádné podobné zařízení není.

Taktéž Nejvyšší soud se ve svém rozsudku sp. zn. 28 Cdo 964/2008 zastává nájemce-živnostníka a vychází z názoru, že právo nájemců na užívání bytu nelze redukovat jen na „holé“ bydlení, představující pouze stravování, sledování televize, sprchování se či spaní. Nevyžaduje se pronajímatelův souhlas, pokud nájemce například namaluje obraz, vymyslí vynález, vytvoří program, napíše knihu nebo vypěstuje bonsaj. Totéž platí, jestliže osoba vykonává zaměstnání z domova, typicky překládá-li texty nebo vede-li účetnictví. Typovým znakem těchto aktivit zůstává, že neobtěžují vlastníka ani další nájemce nad přiměřenou míru a že byt stále slouží převážně k bydlení. Opačný závěr by podle soudu vedl ke snaze pronajímatelů podmínit svůj souhlas co nejvyšším podílem na zisku z nájemcových aktivit, byť provozovaných v soukromí a nijak neobtěžujících jiné. Takový přístup by narušoval i ústavou dané právo na soukromí.

Souhlas pronajímatele, resp. vlastníka bytu, je potřeba, pokud by měl nájemce v plánu zřídit si v bytě provozovnu, když na provozovnu klade zákon vyšší nároky. Provozovnou se rozumí místo, kde je soustavně provozována živnost – typicky jde o prodejnu, dílnu či jiný výrobní prostor, může jít také o kancelář. Zatímco místo podnikání je vždy jen jedno, provozoven může být několik. Zákon vychází z toho, že provozovna v sobě typicky nese větší návštěvnost ze strany zákazníků, a tím větší zatížení pro bytový dům.

V každém případě je nutné posuzovat, zda objektivně nájemce svým podnikáním v bytě nebude působit zvýšené zatížení bytového domu, a tím omezovat své ostatní sousedy, kteří v bytovém domě taktéž uspokojují své bytové potřeby. To už je ponecháno na hodnocení ze strany nájemce i pronajímatele.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X