Téma: Předsmluvní odpovědnost

V rámci občanského zákoníku můžeme rozlišovat čtyři případy předsmluvní odpovědnosti, a to předstírané jednání k uzavření smlouvy, neuzavření smlouvy „za pět minut dvanáct“, nesplnění informační povinnosti a porušení důvěrných údajů.

Pokud zahájí strana jednání o smlouvě nebo pokračuje v takovém jednání, aniž by měla úmysl smlouvu uzavřít, jedná se o předstírané jednání k uzavření smlouvy, kdy takto jednající strana odpovídá druhé straně, která jednala s přesvědčením, že strana jedná vážně o uzavření smlouvy. Nepoctivě jednající strana tak odpovídá za způsobenou újmu, že konkrétní smlouva nebyla uzavřena.

Porušení předsmluvní odpovědnosti při neuzavření smlouvy tzv. za pět minut dvanáct představuje situace, kdy strany dospějí při jednání o smlouvě do takového stádia, že uzavření smlouvy se jeví jako vysoce pravděpodobné, avšak jedna ze stran bez spravedlivého důvodu ukončí jednání o uzavření smlouvy, ačkoliv druhá strana důvodně očekávala uzavření smlouvy. Občanský zákoník výslovně stanovuje, že strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

Smluvní strany mají zákonnou povinnost sdělit si veškeré skutkové a právní okolnosti ke kvalifikovanému rozhodnutí o uzavření nebo neuzavření konkrétní smlouvy. Jedná se o skutkové a právní okolnosti, o nichž strany ví nebo vědět musí.  Tyto informace jsou pro strany potřebné, aby se mohly přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít. Nesplnění této informační povinnosti může vést k předsmluvní odpovědnosti.

Občanský zákoník najisto stanovuje, že pokud strany získají při jednání o smlouvě důvěrné údaje nebo sdělení o druhé straně, poté je každá ze stran povinna chránit tyto informace před prozrazením bez zákonného důvodu. Pokud strana poruší tuto povinnost a obohatí se tím, je povinna vydat druhé straně případné bezdůvodné obohacení.

Při porušení předsmluvní odpovědnosti bude podstatnou otázkou pro poškozenou stranu, jakou konkrétní újmu uplatňovat k odškodnění. Za újmu při porušení předsmluvní odpovědnosti mohou být považovány náklady vynaložené v souvislosti s předsmluvním vyjednáváním nebo s přípravou podmínek pro uzavření smlouvy, tj. náklady na právní zastoupení, na znalecké posudky, na správní a jiné poplatky, na zajištění si úvěru apod., nebo i výdaje směřované k předmětu smlouvy. Takto definoval případnou újmu v nedávné rozhodnutí Nejvyšší soud.

Při každém jednání o uzavření smlouvy, a to i při převodech nemovitých věcí, je nutné dbát zvýšené opatrnosti a nebrat své jednání na lehkou váhu. Každá smlouva je výsledkem individuální jednání a může zavazovat k významným povinnostem. Lze tak doporučit vyhledat právní pomoc advokáta při jednání o smlouvě již před jejím uzavřením.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 1728, § 1729, § 1730 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a rozhodnutí Nejvyššího soudu 25 Cdo 337/2015.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš