18. ledna 2021

Téma: Převod nemovité věci – smlouva o budoucí kupní smlouvě

Jakým způsobem upravuje občanský zákoník tuto smlouvu? Na co si dát pozor při sjednání smlouvy o budoucí kupní smlouvě nemovité věci?

Občanský zákoník vymezuje smlouvu o smlouvě budoucí tak, že touto smlouvou se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

Občanský zákoník dále k této smlouvě obecně vymezuje, že nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

Zákonná úprava smlouvy o smlouvě budoucí je poměrně stručná, a proto je na smluvních stranách, aby si detailně upravili své práva a povinnosti zejména při zájmu o koupi nemovité věci. Lze doporučit, aby smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahovala přesnou specifikaci smluvních stran a nemovité věci (půdorys nemovité věci, její grafické znázornění, umístění bytu v rámci bytového domu, prostorové a slovní vymezení společných částí domu, přesné vymezení příslušenství, informace o případném standardním vybavení nemovité věci, atd.). Důrazně lze doporučit kontrolu nemovité věci dle výpisu z katastru nemovitostí a její specifikace ve smlouvě.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě nemovité věci by měla obsahovat kromě přesného vymezení nemovité věci dále podmínky uzavření samotné kupní smlouvy, úhrady kupní ceny, možnosti odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě a další práva a povinnosti. Pokud budoucí kupující financuje koupi nemovité věci prostřednictvím hypotečního úvěru, měla by tato skutečnost být vymezena ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, včetně podmínek financující banky na vklad zástavního práva v její prospěch tak, aby nedošlo k rozporu mezi povinnostmi budoucího kupujícího vůči financující bance a podmínkami smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě nemovité věci, která je předkládána např. developerem budoucímu kupujícímu, obsahuje obvykle i řadu smluvních pokut. Budoucí kupující by se měl pozorně zaměřit na tyto smluvní pokuty s ohledem na jejich výši a podmínky jejich aplikace. Férová smlouva o budoucí kupní smlouvě nemovité věci by měla obsahovat také smluvní pokuty chránící ujednání ve prospěch budoucího kupujícího.

Uvedený článek je pouze orientační. V případě řešení obdobné problematiky, lze doporučit vyhledat odbornou právní pomoc advokáta, jelikož každý případ koupě nemovité věci a smlouvy o budoucí kupní smlouvě je individuální.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 1785 až 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Zdroj: Pixabay

X