6. února 2023

Téma: Příspěvek na správu domu a nájemné

Příspěvek na správu domu a pozemku hradí vlastníci jednotek, zpravidla členové společenství vlastníků jednotek, ale také ti, kteří vlastní jednotky v bytovém domě, kde společenství vlastníků jednotek nevzniklo. Nájemné pak hradí nájemci bytových jednotek či bytů, lhostejno, kdo je vlastníkem bytové jednotky či bytového domu. Tím může být právnická osoba (obec, bytové družstvo či jiný subjekt) nebo fyzická osoba. Příspěvek na správu domu i nájemné pak doplňují zálohy na služby, které je povinen hradit uživatel bytu bez rozdílu, zda je v postavení vlastníka či nájemce bytu.

Příspěvek na správu domu a pozemku

Pravidla pro stanovení příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku určí buď:

  1. prohlášení, a to tam, kde spolu s rozdělením bytového domu na jednotky nevznikne společenství vlastníků jednotek – viz § 1166 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), nebo
  2. stanovy společenství vlastníků jednotek (§ 1200 odst. 2 písm. g) OZ).

Následně pak patří do kompetence shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období (tím je zpravidla kalendářní rok) a rozhodnutí o vyúčtování či vypořádání nevyčerpaných příspěvků (§ 1208 písm. d) OZ).

Obecně platí, že vlastník jednotky má právo zkontrolovat, jak osoba odpovědná za správu domu (rozuměj statutární orgán) s finančními prostředky nakládá a má právo nahlížet do smluv ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ).

Pokud nebylo v pravidlech pro stanovení příspěvků určeno jinak, přispívají vlastníci jednotek na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Je však současně možné přihlédnout také k výlučnému užívání společných částí bytového domu jen některým vlastníkem a pak stanov výši příspěvku s přihlédnutím k povaze, rozměrům a umístění takové části i rozsahu povinnosti vlastníka jednotky udržovat tuto část na vlastní náklad (§ 1180 odst. 1 OZ).

Zvláštní režim přispívání stejným dílem na každou jednotku v domě je občanským zákoníkem předvídán pro:

  1. odměnu osoby, která dům spravuje, nebo členů orgánů takové osoby,
  2. vedení účetnictví a
  3. náklady vlastní správní činnosti (je rozvedeno v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

Při převodu vlastnictví jednotky se příspěvky na správu domu a pozemku nevypořádávají a přechází na jejího nabyvatele. Ten je oprávněn žádat od převádějící osoby, že nemá žádné dluhy na příspěvcích, resp. jaké případné dluhy na něj přejdou (§ 1186 OZ).

Nájemné

Nájemné má obecnou úpravu v §§ 2017 a 2018 OZ, ale nájemné v případě nájmu bytu je speciálně upraveno v části §§ 2046 až 2054 OZ.

Nájemné hradí nájemce pronajímateli v pevné výši. Není-li tato výše sjednána, má pronajímatel právo na nájemné v obdobné výši, která se v té době platí za nájem obdobné bytu při obdobných smluvních podmínkách (§ 2246 OZ).

Součástí ujednání je i výčet plnění spojených s užíváním bytu (služby), která je povinen pronajímatel pro nájemce zajistit. Vždy je přitom třeba zajistit nezbytné služby, kterými jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu (§ 2247 odst. 1 a 2 OZ).

Způsob rozúčtování cen služeb a úhrady za ně stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (zákon o službách). Není-li u některé služby takový způsob rozúčtování jejich ceny a úhrady stanoven právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, ujedná se před poskytováním služby mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 2247 OZ).

V §§ 2248 a 2249 jsou stanovena pravidla pro postup při zvyšování nájemného, která předvídá především výslovnou dohodu mezi smluvními stranami. Dohoda však také může zvyšování nájemného vyloučit. Zvláštní situací je provedení stavebních úprav pronajímatelem, které trvale zvýší užitnou hodnotu bytu či sníží energetickou náročnost jeho užívání pro nájemce. V takové situaci se mohou smluvní strany dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však ročně o 10% z účelně vynaložených nákladů na stavební úpravy. Souhlasí-li s takovou úpravou alespoň 2/3 nájemců, pak platí i pro zbylé nájemce. Naopak, nedojde-li k dohodě, může pronajímatel navrhnout roční zvýšení nájemného o tři a půl procenta z vynaložených nákladů, přičemž se má za to, že náklady byly vynaloženy účelně (§ 2250 OZ).

Nájemné se platí předem, zpravidla do 5. dne sjednaného platebního období (zpravidla měsíčně), nebyl-li ujednán jiný termín. Současně s nájemným hradí nájemci i zálohy na služby. Nájemce má právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na služby či jiné náklady, které mu byly účtovány.

S nájmem bytu bývá často spojena i tzv. kauce. Jde o jistotu pronajímatele, ze nájemce dodrží své povinnosti z nájemní smlouvy, především, že zaplatí nájemné. Jistotu skládá nájemce v penězích, předem do rukou pronajímatele, a tato nesmí činit více než trojnásobek měsíčního nájemného. Po skončení nájmu má naopak pronajímatel povinnost vrátit jistotu nájemci s právem započíst si případné pohledávky za pronajímatelem (§ 2254 OZ).

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X