24. října 2020

Téma: Pronájem bytů a společných prostor

Je však v těchto případech povinen zajistit, aby se osoby, jimž umožnil přístup do bytu (a tedy i do domu), řídily pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí domu (§ 1176 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“). Vlastník jednotky tak plně odpovídá za chování svých nájemců, případně osob, které s ním sdílejí domácnost nebo které vpustil do domu, a za škody uvedenými osobami způsobené. Problémem může být prokazování zavinění způsobené škody, ale to platí obecně i ve vztahu ke každé jiné osobě.

Vlastník jednotky je povinen oznámit statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek jméno a adresu osoby, které přenechal jednotku k užívání, a to včetně počtu osob, které budou mít v bytě domácnost a budou ho užívat po dobu v souhrnu delší než 3 měsíce v jednom kalendářním roce (§ 1177 odst. 2 OZ).

Tato povinnost je dále upřesněna pro účely vyúčtování, kdy zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“). Zákon o službách v § 2 písm. g) bod 1 stanoví, že osobou rozhodnout pro rozúčtování služeb je nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po domu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, tj. zpravidla po dobu jednoho kalendářního roku.

Na požádání kteréhokoliv vlastníka jednotka mu statutární orgán společenství vlastníků jednotek sdělí jméno a adresu kteréhokoliv nájemce v domě.

Výnos z pronájmu jednotky je výnosem vlastníka jednotky s daňovými povinnostmi, které vyplývají ze zákona.

V souvislosti se službami je třeba mít na paměti, že je vlastník jednotky v případech jejího pronájmu z hlediska zákona o službách ve dvou rolích. Předně je příjemcem služeb, kdy je jejich poskytovatelem společenství vlastníků jednotek, a zároveň je poskytovatelem služeb vůči svému nájemci. Proto se na něj vztahují i všechny povinnosti vyplývající pro poskytovatele služeb ze zákona o službách, především pak povinnost řádně a včas vyúčtovat náklady na služby včetně včasného vyřízení případné reklamace vyúčtování ze strany nájemce a včasného vypořádání přeplatků.

Vlastníkem jednotky může být i společenství vlastníků jednotek, které pak vykonává práva vlastníka jednotky obdobně. Společenství vlastníků však může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku (§ 1195 odst. 1). Případné příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek jsou pak jeho příjmem (§ 16 odst. 1 písm. g) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

Společenství vlastníků jednotek může rozhodnout i o pronájmu společné části domu (nejčastěji jsou to různé prostory vymezené jako společné části domu, střechy nebo štíty domu). V některých případech jde o umístění drobných provozoven či kanceláří, v jiných o umístění technických zařízení (nejčastěji antén) či reklamy. Ve všech podobných případech je pak nájemné příjmem vlastníků jednotek (§ 16 odst. 2 písm. a) zmíněného nařízení vlády.

Častým případem může být také správa jednotek se spoluvlastnickým podílem více osob (nejčastěji prostor garážových stání, který je vymezen prohlášením jako jednotka). V těchto případech však jde o výkon správy nad rámec správy společných částí domu a pozemku, jakkoliv nezřídka kdy prochází takovou jednotkou i podstatná část rozvodů energií a médií v domě, nebo jsou v nich umístěna technická zařízení či alespoň vstup k nim. Výkon správy takových prostor by měl být zajištěn mimo okruh činnosti společenství vlastníků jednotek, byť tomu tak je v praxi zpravidla přesně obráceně a možná jde jednu z oblastí, která by zasloužila změnu zákona.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X