29. října 2020

Téma: Rezervační smlouva při koupi nemovité věci

Jakým způsobem upravuje zákon rezervační smlouvu a jaký je obvyklý obsah této smlouvy?

Rezervační smlouva není jako smluvní typ výslovně upravena v občanském zákoníku, a proto její vymezení záleží především na domluvě smluvních stran. Obecně však rezervační smlouva obsahuje přesné vymezení nemovité věci, prohlášení budoucího kupujícího o jeho vážném zájmu o koupi nemovité věci, rezervační lhůtu doby blokace nemovité věci, po kterou nebude nabízena ke koupi jiným osobám, a povinnost budoucího kupujícího uhradit rezervační poplatek a uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě nebo přímo kupní smlouvu do určité lhůty.

Rezervační smlouva by měla také obsahovat specifikaci obsahu budoucí kupní smlouvy tak, aby při sjednávání obsahu kupní smlouvy nebyl budoucí kupující nepříjemně překvapen podmínkami budoucího prodávajícího, které mu nebyly známy při podpisu rezervační smlouvy.

Pokud je rezervační smlouva předkládána budoucímu kupujícímu realitní kanceláří, pak by měl budoucí kupující trvat na tom, aby rezervační smlouva byla uzavřena jako trojstranná dohoda mezi budoucím kupujícím, budoucím prodávajícím a realitní kanceláří. Pokud by rezervační smlouva byla uzavřena pouze mezi budoucím kupujícím a realitní kanceláří, pak závazek blokace nemovité věci k prodeji třetí osobně neplatí automaticky i pro budoucího prodávajícího.

Pozornosti budoucího kupujícího by nemělo uniknout v rezervační smlouvě, zda je rezervační poplatek součástí kupní ceny nemovité věci. Pokud je pouze ústně přislíbeno, že rezervační poplatek je součástí kupní ceny nemovité věci, trvejte na písemné deklaraci této dohody do rezervační smlouvy.

Mezi náležitosti rezervační smlouvy, které je nutné detailně zkoumat k ochraně zájmů budoucího kupující, patří také splatnost rezervačního poplatku a podmínky jeho vrácení. S těmito náležitostmi rezervační smlouvy je také spojena potřeba kontroly, zda rezervační smlouva obsahuje riziko smluvních pokut, a to z hlediska podmínek jejich udělení a samotné výše.

V praxi se však setkáváme s případy, kdy rezervační smlouva je nucena k podpisu budoucímu kupujícího bez možnosti jejího podrobného prostudování a možností úpravy. Obecně platí, že pokud si přejeme uzavřít férovou smlouvu, pak je druhá strana ochotna poskytnout smlouvu s možností připomínek a úpravy.

Každá rezervační smlouva je individuální, kdy nelze poskytnout přesný návod kontroly takové smlouvy. Pokud kupujeme nemovitou věc, jejíž hodnota dosahuje milionových částek, pak je namístě důvodně zvážit využití služeb advokáta ke kontrole a úpravě rezervační smlouvě tak, aby chránila zájmy budoucího kupujícího a nastavila spravedlivé podmínky budoucí koupě nemovité věci.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X