27. ledna 2023

Téma: Rozhodování o opravách

Oznamování potřeb případných oprav (společně užívaných) částí domu členem družstva – nájemcem lze dovodit především z povinnosti nájemce hlásit pronajímateli bez zbytečného odkladu jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení (§ 2264 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“).

V zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), (dále jen „ZOK“) takové povinnosti pro člena družstva – nájemce bytu zmíněny nejsou, avšak mohou být obsažena ve stanovách bytového družstva, nebo dovozovány právě podle zmíněné obecné úpravy OZ.

Pro vlastníka jednotky je dána povinnost oznamovat vady společných částí domu. Své povinnosti najde i ve stanovách SVJ a/nebo v pravidlech pro správu domu a pro užívání společných částí domu, jimiž je povinen se řídit, pokud s nimi byl seznámen nebo pokud je měl a mohl znát (§ 1176 OZ). Zde je třeba upozornit, že pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu tvoří povinnou součást stanov společenství vlastníků jednotek (§ 1200 odst. 2 písm. f). Obdobná povinnost bývá zpravidla uváděna i ve stanovách bytového družstva pro jeho členy.

V praxi tedy nejspíše půjde o zjištění závad, které znepříjemňují užívání (společných částí) domu. Oznamování potřeb odstranění vad je třeba směřovat k vlastníkovi domu, případně společenství vlastníků jednotek.

Jsou-li dům či jeho společné části svěřeny do péče třetí osobě, tzv. „operativnímu“ správci domu, může být v takovém případě nastaveno přijímání oznámení o potřebě odstranění vady právě správcem domu. I v takovém případě však konečné rozhodnutí o odstranění vad náleží bytové korporaci. V jaké míře bude ponechán prostor pro přímé jednání správci domu (zpravidla drobné opravy omezené finančním limitem), bude záviset na rozhodnutí společenství vlastníků jednotek či družstva.

V každém případě je však třeba respektovat omezení statutárního orgánu při údržbě a stavební úpravě společných částí domu. Omezení bude definováno v případě:

a)       společenství vlastníků jednotek buď stanovami nebo obecně občanským zákoníkem a prováděcí právní předpis – nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím,

b)      bytového družstva jen stanovami, případně jiným vnitřním předpisem a

c)       u obou subjektů to může být i usnesením nejvyššího orgánu.

Rozhodnutí o opravách nad pravomoc danou statutárnímu orgánu bytové korporace je třeba učinit formou přijetí usnesení nejvyššího orgánu – shromáždění či členské schůze. K tomu lze doporučit věnovat pozornost správné přípravě projednání věci. Často bývá vhodné nejprve schválit záměr opravy s vymezením základních očekávání, způsobu výběru dodavatele a financování opravy.

Schválení připraveného řešení, prováděcí firmy, technického dozoru, případně financování opravy pomocí úvěrových zdrojů by mělo předcházet dostatečné seznámení vlastníků jednotek či členů družstva s rozsahem a způsobem opravy, výběru dodavatelů či banky. Je třeba nezapomínat, že v případě společenství vlastníků jednotek je dáno právo vlastníka jednotky se seznámit, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ).

Pro samotné jednání nejvyššího orgánu je třeba věnovat pozornost správné formulaci návrhu usnesení, které by mělo obsahovat všechny nezbytné náležitosti, které jednak určují limity pro jednání nejvyššího orgánu korporace a jednak splňují případné nároky třetích osob (např. úvěrující banky či dotačního titulu).

K pozvánce na jednání musí svolavatel připojit podklady týkající se pořadu zasedání nebo umožnit vlastníkovi jednotek se s nimi včas seznámit (§ 1207 odst. 2 OZ). Přičemž platí, že z pozvánky musí být zřejmý pořad jednání (§ 249 OZ). Podobně i v případě bytového družstva platí, že pozvánka na členskou schůzi musí obsahovat navrhovaný program jejího jednání a místo, kde se může člen družstva seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce (§ 636 odst. 2 ZOK).

V obou případech je na rozhodnutí svolavatele (statutárního orgánu) nakolik bude program a podklady k jednání nejvyššího orgánu podrobné či zda půjde jen o obecné zařazení bodu, např. v podobě znění bodu „oprava střechy“. V každém případě může být pak i způsob předložení součástí hodnocení práce statutárního orgánu.

A nakonec ještě připomenutí spolkové právní úpravy, která dává každému členu právo účastnit se zasedání a požadovat i dostat na něm vysvětlení záležitostí spolku, vztahuje-li se požadované vysvětlení k předmětu zasedání členské schůze. Požaduje-li člen na zasedání sdělení o skutečnostech, které zákon uveřejnit zakazuje nebo jejichž prozrazení by spolku způsobilo vážnou újmu, nelze mu je poskytnout (§ 251 OZ). Obdobná oprávnění bývá zpravidla v různé podobě upravena i v samotných stanovách bytových korporací, tj. společenství vlastníků jednotek či bytových družstev. I z tohoto důvodu je krátkozraké upírání práva členům korporace na včasné seznámení se s podklady k rozhodnutí o připravených opravách, kterého je praxe často svědkem.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X