6. prosince 2021

Téma: Složení dlužného nájemného do notářské úschovy

Co patří mezi hlavní výhody notářské úschovy? V čem může nájemci pomoci?

Notářská úschova je obecně oblíbeným institutem využívaným hlavně při placení kupní ceny u koupi nemovitosti. Dalším typem úschovy je složení dlužného nájmu dle ustanovení § 86 odst. 1 písm. e) zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti, v platném znění (dále jako „notářský řád). Do této úschovy je možno složit pouze dlužné nájemné a náklady spojené s bydlením. Náklady jsou myšleny různé zálohové platby a náklady na služby, které provozuje pronajímatel. V praxi se jedná nejčastěji o dodávky vody a topení. Pronajímatel nemůže z titulu nájmu požadovat žádné další platby z dikce ustanovení § 2251 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), proto v této souvislosti nelze hovořit o jiných předmětech úschovy.

Pronajímatel má možnost jednou ročně za splnění určitých podmínek navrhnout zvýšení nájemného, pokud není ujednán opak dle ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Smluvní strany mají taktéž možnost zcela vyloučit zvýšení nájemného. V případě, kdy nájemce se zvýšením nájemného nesouhlasí anebo se k němu nevyjádří, může ji na návrh pronajímatele určit soud. V praxi nastanou spory ohledně obvyklé výše nájemného, která je uvedena v ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Určit však tuto výši nemusí být snadné a často se stává jablkem sváru. Pokud dokonce nájemce odmítá platit nájemné po dobu alespoň tří měsíců, jedná se dle ustanovení § 2291 odst. 1, 2 občanského zákoníku o zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy a pronajímatel může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Tomuto řešení v podobě okamžité výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele může nájemce předejít jednoduchým krokem. Dlužný nájem lze složit do notářské úschovy. Zákon umožňuje do úschovy uložit také pouze spornou část dlužného nájemného, tedy částku, o kterou má být nájemné zvýšeno. Ustanovení § 2253 odst. 1 občanského zákoníku chrání hlavně nájemce, protože pronajímatel v takovém případě nemůže vypovědět nájemní smlouvu pro neplacení nájemného. Ustanovení funguje i v modifikované verzi. Dopadá totiž i na případy, kdy nájemce v návaznosti na spornou výši nájmu neplatí nájemné a pronajímatel odmítá plnit s námitkou neplacení nájemného nájemcem. Současně nájemce jako složitel musí informovat o složení dlužného nájemného pronajímatele.

Informuje se způsobem preferovaným v nájemní smlouvě a na adresu v ní uvedenou.

O notářské úschově se sepisuje protokol. Jeho náležitosti jsou uvedeny v ustanovení § 88 odst. 1 notářského řádu. Po doložení naplnění podmínek pro vydání úschovy odešle notář dlužné nájemné na účet pronajímatele. O tom následně vyrozumí obě strany.

V současné právní úpravě však lze podle ustanovení § 86 odst. 4 notářského řádu předat peníze do notářské úschovy pouze složením na zvláštní účet nebo bezhotovostním převodem. Nelze tedy peníze složit v hotovosti přímo u notáře. Mezi hlavní benefity notářské úschovy řadíme jistotu nájemce, že nájemní smlouva nebude vypovězena z důvodu neplacení nájemného. Výhodou je i samotný charakter notářské úschovy. Dlužné nájemné a podobné platby jsou uloženy na neutrální půdě, protože notář sám o sobě nevystupuje jako právní zástupce žádné ze stran. Jedná se pouze o prostředníka k uchování peněz.

Zdroj: JUDr. David Pytela. MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X