3. října 2023

Téma: Správa bytového domu 2022

Nové trendy ve správě bytových domů (III)

Správce a statutární orgán

Pro správce bytového domu je komfortní situace, když má na druhé straně funkční a plnohodnotný statutární orgán a má partnera na komunikaci a správu bytového domu. Je to pro úspěch klíčové. Vazba mezi správní firmou a statutárním orgánem by měla být blízká. Obecně je třeba úvodem poznamenat, že je třeba ocenit každého, kdo se funkce předsedy či člena výboru společenství vlastníků jednotek nebo představenstva bytového družstva ujme.

Překvapivou informací je, že až 40 % zejména malých SVJ a družstev si vykonává správu vlastními silami, případně si v omezeném rozsahu na některé činnosti někoho najímají. Nároky na správu domu ale stoupají, a to jak z pohledu legislativy, tak i nastupujících technologií.

Správa domu vlastními silami – časová zátěž i míra rizika

Výkon funkce zejména v bytových domech s větším počtem bytů v každém případě představuje nemalou časovou zátěž. K tomu je nutné připočíst mnohdy náročná a odborná rozhodování. Výrazně jednodušší situaci mají domy se smluvním správcem. Tuto funkci často vykonávají velká bytová družstva, nejrůznější společnosti a také fyzické osoby. Vždy více záleží na konkrétním výkonu, znalostech a dovednost správce.

K jakým pochybením při vlastní správě nejčastěji dochází?

Při výkonu funkce statutárního orgánu se správci nejčastěji setkávají s formálními chybami. Typická jsou pochybení při svolání schůze a jejím vedení, případně nesprávné formulace zápisu nebo jeho absence. Tato formální pochybení – koho oslovit, v jakém termínu, jaké materiály předem poskytnout, může navodit stav, že na samotném jednání může docházet k nedorozuměním, výtkám nebo hádkám u předkládaných témat. Výsledkem pak může být napadnutí rozhodnutí ze strany nejvyššího orgánu bytové korporace (společenství vlastníků jednotek či bytového družstva), které při nedodržení procesních podmínek může být úspěšné a zkomplikovat rozhodnutí právnické osoby.

Naopak dobrou zprávou je méně pochybení v ekonomické části u vedení účetnictví a evidence plateb. Více chyb se sice vyskytuje v případech, kde si statutární orgán zpracovává účetnictví vlastními silami bez profesionálních účetních znalostí, ale ruku do ohně určitě nelze dát ani za všechny subjekty, které se správou bytových domů živí.

Z technické oblasti záleží na složení statutárního orgánu. Pokud jsou ve výboru odborníci z odpovídajících profesí, bývá technická správa domu ze strany vlastníka na poměrně dobré úrovni.

Jaké činností může správce za statutární zástupce vykonávat?

Jedná-li se o komplexní správu bytového domu, pak tato zahrnuje širší rozsah činností v oblasti administrativně správní, ekonomickém hospodaření a technické správě. Lze se setkat i s kombinací – na některé činnosti využívá výbor správce, některé zvládají vlastními silami. U větších domů dává smysl svěřit jejich péči do rukou externí firmy, hlavně s ohledem na větší administrativní i komunikační náročnost správy.

Konečné rozhodování by mělo vždy náležet statutárnímu orgánu

Zákon vyjmenovává osoby, které jsou pověřeny činnostmi souvisejícími se správou domu. Bez ohledu na uzavřenou smlouvu o správě zůstává za řízení provozu domu nadále odpovědný statutární orgán a jemu vždy náleží konečné slovo v rozhodování. Úkolem správce je zajišťovat požadovaný servis a být v rámci vzájemné komunikace poradním orgánem tam, kde situace v domě či statutární orgán vyžadují.

Komu svěřit správu bytového domu

Osoba správce je schvalována nejvyšším orgánem, tedy shromážděním vlastníků nebo členskou schůzí družstva. Je důležitým rozhodnutím statutárního orgánu, komu svěří správu, a v tomto směru by si měl statutární orgán trvat na svém výběru. Je to jeho důvěra, kterou vkládá do správce, a také jeho odpovědnost za správný výběr. Je třeba mít neustále na paměti, že za výkon funkce statutárního orgánu odpovídá svým majetkem. Zejména proto si musí být jist, s kým chce spolupracovat.

Výběru správce zpravidla předchází výběrové řízení. Obvyklým měřítkem je porovnání ceny. Podle reakcí z praxe ale nejsou výjimečné případy, kdy za výhodnou cenou chybí očekávané plnění. Je to logické. Menší cena za správu samotnou může správce motivovat k hledání dalších cest, jak zvýšit svůj příjem ze správy bytového domu.

Jedním z dobrých kritérií je ověřit si reference od dalších klientů, případně zjistit, zda správce své klienty nestřídá až příliš často.

Kolik za správu platit?

Pro mnoho domů budou kritériem pro rozhodování peníze. Tedy kolik za správu domu budou platit.

Dnes většina kvalitních správců rozlišuje cenu podle velikosti a lokality bytového domu. Výkon správy u jednoho dvousetbytového domu bude zahrnovat komunikaci s jedním statutárním orgánem a vyšší synergií. Budeme-li po správci chtít totéž při správě deseti dvacetibytových domů, ve výsledku to bude sice opět dvě stě bytů ve správě, ale při komunikaci s deseti statutárními orgány. Hlavně proto je mírně složitější spravovat menší objekty. To bude pravděpodobně ovlivňovat i skladbu ceny správce.

Cena za komplexní služby správy se pohybuje od hranice cca 150 Kč výše za bytovou jednotku, výjimkou však nejsou ani odměny v úrovni 400 – 500 Kč za bytovou jednotku v menších domech v centrech měst se složitější dostupností i vyššími nároky na jejich technickou správu.

Co cena za správu zahrnuje

Neexistuje jednotný vzor. Nabídky i koncepce jsou velmi rozmanité, není jednoduché je porovnat. Ani poptávky nemají jednotnou úroveň – od obecné roviny až po snahu velmi strukturovaně popsat jednotlivé činnosti.

Správa domu se soustředí na technickou a ekonomickou část, navíc se podílí a často i zajišťuje řešení mimořádných událostí a havárií navázaných například na likvidaci pojistných událostí.

Je poměrně obvyklé, že standardní ceník je doplněn o nabídku výkonů, které nejsou tak zcela obvyklé a hlavně je nepožadují všichni zákazníci – například organizaci schůzí, která je časově a často i obsahově náročnou akcí v podvečerních či večerních hodinách s nezbytnou přípravou.

Poslední dva roky provázely změny ve správě i komunikaci

Vliv opatření proti koronaviru v mnohém změnil i oblast správy. Potřeba udržet nezbytný provoz domů urychlil zejména vstup nebo větší rozšíření nových technologií. Jedná se například o dálkové odečty tepla a vody, kdy už není potřeba do bytů vstupovat, a větší využívání on-line platforem pro hlasování bez nutnosti svolávání shromáždění a další.

Nové možnosti komunikace v rámci společenství nebo družstva přineslo výrazné rozšíření videohovorů a možností bezprezenčního rozhodování per rollam. Výrazně více jsou pro předávání informací a sdílení dokumentů využívané sdílené platformy.

Změny na poli správy zcela jistě vyvolá i nová legislativa

Změny ve správě domu přicházejí i jako reakce na legislativu. Aktuálně se jedná o promítnutí povinností evropské směrnice EED, která se soustředí na úspory a nakládání s energiemi do českého právního řádu. Některé požadavky jsou již v české legislativě zahrnuty, některé další jsou ve schvalovacím procesu. Tyto změny přinášejí potřebu jiným způsobem sledovat data o správě domu, jak s nimi nakládat, jak je řídit a optimalizovat spotřebu.

Zejména změny, které souvisí s využíváním tepla a vody v bytech a domech, jsou často spojovány právě s legislativními povinnostmi. Základem však je posun v kvalitě správy bytových domů. Je zde celá řada technologií, které nejsou ani cenově nákladné, ale mohou do rukou statutárních orgánů a jejich správce předávat řadu výstupů a informací o chodu bytového domu, jeho nákladech a dalších parametrech provozu. Cílem je zefektivnit provoz bytového domu a poskytnout jeho obyvatelům potřebné informace pro energeticky úsporné bydlení.

Nově se setkáváme s pojmem inteligentní či digitalizovaná správa domu

To, co ale vlastníci domů možná na první pohled nevidí, jsou výrazně změny, které provází vnitřní procesy správce. Spolu s novými technologiemi se objevuje i koncept inteligentní správy bytového domu. Základem je digitalizace činností facility managera bytového domu, která zrychlí, zjednoduší a zpřehlední prakticky celý proces správy, a to včetně komunikace mezi správcem, statutáry a uživateli domu.

Budoucnost má využívání BIM 3D modelů bytového domu. Virtuální realita umožňuje procházet domem, zaznamená závady a provedené úkony. Všechna data jsou tak uložena v jednom centru, aby bylo možné na ně nahlížet z různých úhlů pohledu tak, jak vyžaduje správa.

Je logická otázka, zda digitalizace správy přinese zdražení služeb. Z tohoto pohledu lze očekávat, že se bude jednat spíše o přeskupení nákladů, které dnes bytový dům vynakládá na správu a provoz bytového domu. Dům ale dostane řadu důležitých informací o svém provozu i služeb navíc. Už nebude standardním jevem zjišťovat závady po více než roce, jako je například nefunkční patní měřidlo, na které se přijde až v okamžiku odečtů jedenkrát ročně.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix