5. října 2022

Téma: Správa bytového domu 2022

Pronájem bytu (V)

Pronájem bytu patří mezi běžné praxe. Pro majitele bytu nebo v případě družstva nájemní smlouvy je to příjemná možnost vedlejšího příjmu. S pronájmem bytu jsou ale spojeny i určité povinnosti, které platí pro nájemce i nájemníka.

Pronájem bytu musí splňovat určité podmínky

Byt lze pronajímat v podstatě vždy, když máte k domu nebo bytu vlastnické právo. O dalších případech hovoří ustanovení § 729, odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“). Je možné dávat byt do nájmu i v případech tzv. obligačních vztahů, například na základě nájmu domu.

Co se týče oprávnění dát byt do podnájmu, zákon umožňuje v současné době právo na podnájem nájemci bez souhlasu pronajímatele v jediném případě, dle § 2274 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „OZ“), když se jedná o část bytu za předpokladu, že nájemce současně byt také užívá. V ostatních případech bude zapotřebí souhlas pronajímatele.

Tato pravidla platí po novelizaci ZOK i pro družstevní byty. Samozřejmě právo poskytovat byt do pronájmu může plynout ze stanov nebo z rozhodnutí orgánů družstva.

V zásadě je třeba, aby nájemce byt dával do podnájmu pouze v legálních případech v souladu se stanovami nebo individuálním souhlasem vlastníka domu.

Z pronájmu bytu plynou určité povinnosti

Nejčastěji a nejsnadněji je pronajímán byt v osobním vlastnictví. Pro vlastníka bytu však platí určité povinnosti vůči osobám odpovědným za správu domu. Základem je ohlašovací povinnost na základě § 1177 OZ: „Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen “osoba odpovědná za správu domu”) své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.

Diskutovaným tématem se staly krátkodobé pronájmy

V atraktivních lokalitách se některá společenství vlastníků jednotek (SVJ) potýkají s problémy souvisejícími s krátkodobými pronájmy bytů. Ačkoliv v době mimořádných opatření v souvislosti s koronavirem se situace výrazně uklidnila, lze předpokládat, že se v rámci uvolnění situace mohou problémy opět objevovat.

SVJ, kterých se tyto krátkodobé pronájmy dotýkají především, jsou při řešení řady negativních projevů – hluku, zvýšeného nepořádku, poškozování společných částí domu a dalších nežádoucích situací – do značné míry bezradná. Časté dotazy směřují i k tomu, zda lze stanovami SVJ omezit pronájem přes platformy typu Airbnb. Taková možnost není. Pokud by společenství vlastníků omezení těchto pronájmů odhlasovalo, případně zahrnulo do stanov, nebylo by pro členy společenství závazné. Takto rozhodl Vrchní soud v Praze č.j. 6 Cmo 86/2020-167, který jako odvolací soud uvedl, že rozhodnutí shromáždění SVJ týkající se omezení krátkodobých pronájmů ve stanovách není možné. SVJ není totiž aktivně legitimováno k podání vlastnické žaloby ve sporu mezi jednotlivými vlastníky. Takové řízení se týká vlastníků navzájem a žaloba by musela vycházet z vlastnictví, nikoliv z členství v SVJ, jinými slovy, vlastníci jednotek se mohou u soudu domáhat, aby jiný vlastník respektoval jejich práva na nerušený výkon práv z jejich vlastnictví. Toto nemůže rozhodnout ani žalovat SVJ. Z tohoto důvodu se navrhuje změna občanského zákoníku.

Podle právních výkladů by společenství mohla alespoň přijmout ustanovení, která by bránila některým prvkům souvisejícím s krátkodobými pronájmy bytů – ponechávání klíčů od domu na veřejných místech a podobně. V každém případě budou významné závěry soudních sporů, které se krátkodobých pronájmů a souvisejících situací dotýkají.

Nájemník bytu má poměrně přesně stanovena práva a povinnosti

Bez ohledu na to, zda se jedná o SVJ či družstvo, platí pro nájemce povinnost chovat se v souladu se stanovami a domovním řádem. Mezi nejčastější problémy při pronájmech nebo podnájmech bytů patří imisní zátěž nad míru přiměřenou poměrům. Jedná se především o hluk, prach, pachy, zejména kouření. Mezi další zátěž se řadí poškozování společných částí domu, případně nadměrný počet návštěv a osob v bytě.

Jaké jsou možnosti zjednat nápravu?

Především je nezbytné zajistit důkazy nevhodného chování nájemce nebo podnájemce. Při poškození společných částí domu, případně při opakujících se prohřešcích vůči společnému soužití, je doporučováno přivolání policie pro zdokumentování situace. Pomohou také výpovědi sousedů, které lze zaznamenat alespoň v rámci výboru. Dostatek důkazů je zásadní pro efektivní řešení. Krajním postupem je pak využití § 1184 OZ, který od 1. července 2020 umožňuje společenství podat žalobu na prodej bytu vlastníka, který ostatní vlastníky omezuje na výkonu jejich práv. Možnosti zde jsou, ale průlomový návod v zákoně dosud není. Existuje již řada legislativních prací, které by mohly situaci v budoucnu změnit. U bytového družstva by v krajním případě připadalo v úvahu ukončení nájemní smlouvy k bytu s členem družstva.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X