28. ledna 2023

Téma: Správa bytového domu 2022

Profesionální předseda jako sílící trend v řízení bytového domu (VI)

Stále více společenství vlastníků jednotek předává výkon funkce profesionálnímu předsedovi. Pro řízení společenství vlastníků jednotek (SVJ) se jednoznačně jeví jako optimální řešení volba orgánu ze členů společenství. Nároky na řízení SVJ však s velikostí domu stoupají a jsou stále častější situace, kdy se nedaří získat zájemce o práci ve výboru, a to včetně funkce předsedy společenství. Profesionální předseda neboli výkon funkce statutárního orgánu třetí osobou – nečlenem SVJ, pak představuje alternativní (a často i jedinou) možnost výkonu funkce předsedy společenství.

Funkce profesionálního předsedy

Přínosem profesionálního předsedy by měla být jeho odbornost, schopnost komunikovat a zastávat vedoucí pozici a řídit tým, srozumitelně a přesně formulovat a profesionálně prezentovat informace členům společenství. Pro výkon funkce profesionálního předsedy přichází v úvahu dvě varianty, rozhodovat bude volba společenství.

První variantou je situace, kdy funkce profesionálního předsedy je vykonávána po boku dalších členů výboru. Předkládají mu návrhy a společně přistupují k řešení. Pro profesionálního předsedu je výhodou jejich dobrá znalost situace v domě.

V praxi převažuje druhá varianta v podobě funkce jednočlenného orgánu – profesionálního předsedy. Méně vhodná je kombinace s revizní nebo kontrolní komisí. Nedává smysl zvolit jednočlenný statutární orgán profesionálního předsedy a k němu několikačlennou kontrolní komisi, která bez nějaké větší odpovědnosti má někdy tendenci přebírat odpovědnost a rozhodovat. Pokud mají členové kontrolní nebo revizní komise zájem se výraznější formou podílet na provozu a řízení domu, bylo by vhodnější, aby se stali přímo statutárními orgány.

Je funkce profesionální předsedy z pohledu společenství bezpečná?

Poměrně často lze zaznamenat obavu společenství svěřit svoje hospodaření, účet či podpisové právo někomu cizímu. I pro výkon funkce profesionálního předsedy však platí podmínka nezbytnosti výkonu funkce s vědomím péče řádného hospodáře, hájení spravovaného majetku a jeho efektivního využívání.

Zásadní je výběr vhodné osoby pro výkon profesionálního předsedy. Tady je nutné opět zdůraznit, jak důležité je zjistit si potřebné reference a správně je vyhodnotit. Je-li v některém z takto spravovaných domů volen profesionální předseda na druhé, třetí volební období, je to reálný důkaz profesionálního výkonu funkce. V domě jsou s řízením svého společenství spokojeni a nehledají změnu.

Kritéria pro výkon funkce profesionálního předsedy

Základem výkonu služby profesionálního předsedy je transparentnost. Nejde ale jen o sledování finančních pohybů na účtu. Transparentnost se musí týkat celého rozhodovacího procesu.

Pokud profesionálního předsedu vykonává manažer domu, tedy zástupce správce, nepřichází v úvahu jakákoliv úprava podmínek mezi spravovaným objektem a výkonem správy, aniž aby o tom nerozhodovalo shromáždění vlastníků. V žádném případě není přípustné například omezování možnosti ukončení již uzavřených smluv. Transparentnost je postavena na komunikaci a srozumitelném sdělování informací. Pro průběžnou komunikaci s členy společenství je nejvhodnější využívat komunikační kanál s přístupem pro všechny členy.

U jednotlivců, kteří vykonávají funkci profesionální předsedy, je nutné si předem ujasnit zastupitelnost, například v době nemoci. U samostatně podnikající osoby by mohl nastat problém. Limitem může být i rozsah náplně práce. Během posledních let výrazně přibývá legislativních změn, nových povinností v oblasti úspor energií, dálkového měření a mnoho dalších. Náročnost výkonu funkce narůstá zejména u velkých objektů.

Důležitou roli při výběru profesionálního předsedy hraje ekonomická síla subjektu. Je lépe být v rukou někoho, kdo disponuje širším profesionálním zázemím. Typickým příkladem jsou velká bytová družstva, která službu manažera bytového domu – profesionálního správce – běžně nabízí, často i v kombinaci se silným právnickým zázemím.

Kromě odbornosti by měla být jedním z úkolů profesionálního předsedy i role mediátora. Tato podmínka by ostatně měla platit i u standardního statutárního orgánu, a to včetně ambice řešit i sousedské spory.

A jak se to u bytových družstev?

Řešení řízení společenství formou profesionálního předsedy již není nahodilé a je stále vyhledávanější službou. V zákaznickém portfoliu velkých bytových družstev je dnes zhruba pětina objektů, kde bytová družstva vedle standardního rozsahu správy plní roli předsedy SVJ. A číslo by bylo ještě větší, kdyby takovou možnost měla i menší bytová družstva. U nich je však členství v bytovém družstvu podmínkou vzniku funkce statutárního orgánu. A stát se nebydlícím členem bytového družstva bývá neřešitelným zadáním pro toho, kdo by se jinak úspěšně zhostil uvedené role. Vždyť ve výsledku jde o totéž.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X