5. října 2022

Téma: Správa bytového domu 2022

Ve kterých situacích je pro vlastníky bytových domů výhodné využít právní služby (I)

Rozsah povinností a úkonů souvisejících se zajištěním provozu domu je značný. Zásadní je přijímat rozhodnutí a reagovat na situace tak, aby statutární zástupci nevystavili sebe, ale i družstvo nebo SVJ jako celek následkům pochybení. Pro některé úkony je žádoucí vyhledat právní pomoc.

Právní odpovědnost statutárních zástupců

Ačkoliv je úroveň znalostí pro výkon funkce u statutárních zástupců v jednotlivých SVJ a družstvech rozdílná, obecně lze konstatovat, že si svou odpovědnost uvědomují více než dříve. Právníci se nejčastěji setkávají s dotazy na odpovědnost za způsobenou škodu. Výrazná změna nastala zejména po nabytí účinnosti občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) a zákona o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů). Legislativa stanoví statutárním zástupcům povinnost vykonávat funkci s nezbytnou loajalitou a odpovědností řádného hospodáře. V případě bytových družstev jsou povinnosti zakotveny v §§ 51, 52, 53 zákona o obchodních korporacích. V SVJ platí pro statutární zástupce povinnosti zejména dle § 159 občanského zákoníku.

Následky nesprávného nebo pozdního řešení problému jdou za statutárními orgány

V případě pochybení s finančními důsledky musí statutární orgán uhradit způsobenou škodu v plné výši. Příkladem může být neřešení dluhů členů společenství vlastníků jednotek a bytových družstev. Vymáhání pohledávek je po třech letech promlčeno a v takovém případě je odpovědnost člena statutárního orgánu vyřešena. Neúmyslné nebo záměrně chybné jednání může v určitých případech vyústit i v trestní stíhání statutárních zástupců. V krajních případech může být ohrožena i existence družstva či společenství vlastníků jednotek.

Pozor na snadno dosažitelné informace z internetu

Některá malá družstva nebo společenství vlastníků jednotek nemají správce a veškerou agendu si zpracovávají sami. Zde je riziko právního pochybení nesrovnatelně vyšší než v případě domů ve správě kvalitního správce. Jsou poměrně časté případy, kdy vyhledávají právní řešení, případně stahují rady a dokumenty v rámci běžného vyhledávání na internetu. Vždy velmi pečlivě zvažte, zda je zdroj skutečně důvěryhodný.

Kdy využít právních služeb

Právní pomoc by měl statutární zástupce vyhledat v případech, kdy si není stoprocentně jist svým postupem.

Nejčastějším případem, kdy se statutární orgán nejčastěji může setkat s nutným právním zastoupením jsou situace, kdy je společenství vlastníků jednotek či bytovému družstvu doručen platební rozkaz od soudu, čelí žalobě na neplatnost usnesení členské schůze nebo shromáždění, když je čeká uzavření smlouvy o dílo a v podobných situacích.

Oblast práva je velmi rozsáhlá, proto by zástupci společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva měli vždy využít služeb právníka, který má s touto oblastí dostatečné zkušenosti. Využít lze reference od firmy, poskytující domu správu majetku. Renomovaní správci bytových domů mají též svá právní oddělení. Po dohodě se správcem a v souladu s rozsahem smlouvy o správě majetku bývá možné využívat právní konzultace přímo u správce.

Forma a náklady na právní zastupování

Pokud není právní zastupování již například zahrnuto ve smlouvě na správu majetku, je pro právní zastupování uzavírána samostatná smlouva. Zahrnuje standardní informace – kdo, komu, co a za kolik. Smlouva o právním zastoupení by dále měla obsahovat i práva a povinnosti klienta a práva a povinnosti advokáta. Dále by měla obsahovat lhůty a podmínky ukončení právního zastoupení.

Právní služby je možné hradit buď hodinovou sazbu, nebo úkonovou. Úkonová mzda je lépe prokazatelná. I z tohoto důvodu je důležité, aby bylo ve smlouvě jasně uvedeno, co se rozumí úkonem (převzetí, výzva, žaloba, vyjádření, účast u soudu, odvolání atd.). Kromě toho existuje vyhláška Ministerstva spravedlnosti, která stanoví mimosmluvní odměnu za právní zastoupení v určitých sporech. Obvyklá je úhrada formou záloh, které odpovídají odvedené práci. Po skončení zastupování je provedeno zúčtování.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X