27. ledna 2023

Téma: Správa bytového domu

Teplá a studená voda (II)

Voda je důležitou nákladovou složkou bydlení. Pojďme si projít, jaké hlavní záležitosti souvisí v bytovém domě s vodou. Na prvním místě je asi třeba zmínit spotřebu vody v bytech, ale i ve vybraných jednotkách, především těch, které jsou určeny ke komerčním účelům a jsou využívány jako nejrůznější provozovny. Vodu však často domácnosti či provozovatelé obchodů či služeb nejen spotřebovávají, ale také odvádí zpět jako odpadní vodu. A další část vody tvoří ta, která se v jakémkoliv skupenství objeví zejména na střeše bytových domů, ze kterých je opět zapotřebí vodu odvést jako srážkovou vodu.

Ve všech případech je pro rozvedení či naopak svedení vody zapotřebí výrazné struktury stoupacího potrubního vedení v podobě stoupaček studené a často současně také teplé vody a kanalizace pro svod odpadní vody z bytů a dalších prostor a pro svod srážkové vody ze střech bytových domů. Právě údržba a případná výměna těchto systémů patří k větším nákladovým položkám čerpání dlouhodobých záloh na údržbu a opravu společných částí bytového domu.

Voda je totiž také médiem, které v případě centrální výroby tepla v bytovém domě, přenáší teplo do jednotlivých prostor či jednotek. V tomto případě je opět zapotřebí zvláštního rozvodu v podobě otopné soustavy bytového domu. A ta zpravidla začíná regulací na vstupu (na patě) bytového domu, resp. otopné soustavy v bytovém domě, pokračuje rozvodem skrz jednotlivé bytové a nebytové prostory (stoupačkami) anebo společnou částí bytového domu k jednotlivým bytovým a nebytovým jednotkám, do nichž pak vstupuje v jednom místě s následným rozvedením v jednotce samotné. Právě takto jsou koncipovány otopné soustavy v novostavbách.

V každém případě jsou v rámci bytu rozvody otopné soustavy napojeny na jednotlivé radiátory nebo rozvedeny v podlaze jednotlivých jednotek do všech místností. Ale to stále ještě není zdaleka všechno! Právě za účelem spravedlivějšího rozdělení nákladů v bytovém domě je voda ve všech zmíněných souvislostech ještě spojena s měřením její spotřeby v jednotlivých bytových i nebytových jednotkách či prostorách. Systémy měření jsou poměrně jednoduché v případech spotřeby studené vody, kde se 100 % nákladů v zásadě rozděluje podle naměřených spotřeb v jednotlivých bytech a nebytových prostorách či bytových a nebytových jednotkách.

U centrálně připravované teplé vody jde opět o měření její spotřeby v bytech či nebytových prostorách, podle kterého se však rozděluje toliko 70 % nákladů na dodávku teplé vody. Zbytek je rozdělován podle podlahové plochy právě z důvodu zohlednění principu průběžného společného udržování rozvodů teplé vody ve stavu, kdy musí být systém v každém okamžiku připraven k odběru teplé vody libovolným jednotlivým uživatelem bytu či nebytového prostoru.

Nejsložitější je to u rozdělování nákladů na teplo, ale to není předmětem tohoto textu. Jak je vidět, hraje voda v případě bytového domu velkou roli, nebo spíše řadu rolí, které ve svém důsledku hodně ovlivňují celkové náklady na bydlení. A to ještě nehovoříme o dalším fenoménu, kterým je vliv vody na škody v bytovém domě a odstraňování jejich příčin a následků. A to je další oblast nákladů, na které má právě voda přímý vliv.

Každý si asi umí představit, co nastane, pokud voda vnikne kamkoliv, kde je její výskyt nežádoucí. Nejčastěji je to buď v důsledku poruchy střešní izolace, přičemž nezáleží ani na typu střechy či na tom, zda jde o plochy terasy, balkónů nebo lodžií. Ve všech případech je občas trochu nejisté, co je hlavní příčinou zatíkání vody do stavebních konstrukcí. A právě to je hlavním úkolem toho, kdo má stanovit diagnózu a cestu k nápravě. Někdy je příčina lépe viditelná a dohledatelné, jindy je zapotřebí speciálních zkoušek, aby bylo objeveno správné místo. Je-li závada na střešních izolacích, není vůbec výjimkou, že si voda najde po lokální opravě cestu jinudy a trápí uživatele bytového domu dál. V mnoha případech pak pomůže jen celková oprava střešního pláště.

Jiný charakter mají závady vyjmenovaných rozvodů či odvodů vody do a z bytového domu. U nich ne vždy bývá na první pohled jasné, co je příčinou úniku vody. Jednak proto, že k závadě může dojít i několik pater nad místem, kde se nežádoucí voda objeví, a jednak proto, že je zapotřebí určit, zda k závadě došlo na společných částech bytového domu nebo v jednotce, bytové či nebytové, samotné. To je pak určující pro stanovení odpovědnosti spojené s povinností podílet se na nákladech opravy vedení vody.

Škody zaviněné vodou, ať již jakkoliv, patří k nejčastěji pojišťovaným rizikům a také k často likvidovaným pojistným událostem. Pojistné je tak vlastně ze své velké části další položkou, která souvisí s vodou v bytovém domě. A to vůbec nezahrnujeme náklady, které se zpravidla nevyčíslují. Těmi jsou čas všech, kteří se podílí na stanovení příčiny objevené závady a na její opravě. I v tomto případě nemusí jít jen o pár osob, zvláště u oprav stoupajících rozvodů, kde bývá zapotřebí koordinovat přítomnost vlastníků či nájemců více bytů nad sebou. Voda je zkrátka fenomén, který se významně podepisuje na celkových nákladech bydlení. Proto je dobré začít mít spotřebu vody pod kontrolou vzdáleným měřením, ideálně s vyhodnocováním případných ztrát online. O tom však zase až v dalších kapitolách.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

 

 

 

X