3. října 2023

Téma: Správa bytového domu

Správa bytového domu a pozemku je definována zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

První část ustanovení § 1189 odst. 1 OZ předvídá, že správa domu zahrnuje vše, co:

1.       nenáleží vlastníku jednotky a

2.       je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

To, co nenáleží vlastníku jednotky, bude definovat buď sám zákon, případně v rozsahu jím určeném prováděcí předpis, nebo prohlášení. Druhá podmínka předvídá, že musí jít o činnost naplňující znaky péče řádného hospodáře a také, že správa směřuje nejen k zachování stávajícího stavu (údržba), ale i jeho zlepšení (modernizace).

Druhá věta citovaného ustanovení § 1189 OZ pak upřesňuje, že správa bytového domu zahrnuje vedle shora uvedeného i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Správa bytového domu se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. To se může týkat např. garážových stání, jsou-li tato v bytovém domě vymezena jako společná část domu, kterou jsou oprávněni užívat jen někteří ze spoluvlastníků. Zjevně pak nelze pod správu bytového domu zařadit správu garážových stání, pokud jsou vymezena jako nebytová (garážová) jednotka s větším počtem spoluvlastníků. K této otázce bude třeba se vrátit, protože zkušenosti s fungováním bytových domů ukazují, že právě tato kompetence pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku je obecným očekáváním a praktickým řešením.

Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků jednotek, nevzniklo-li, pak správce (§ 1190 OZ). Zákon tedy institut správce zná pouze pro situace, kdy společenství vlastníků jednotek nevznikne (§§ 1191 až 1193 OZ), nebo, kdy sice bylo založeno, ale některý ze spoluvlastníků má dosud většinu hlasů a je správcem bytového domu a pozemku do doby, než ztratí většinu hlasů (srovnej §§ 1202 a 1203 OZ). Je třeba přiznat, že ani odborná veřejnost nemá zcela jasno o vztahu obou situací, přitom laická veřejnost bude velmi pravděpodobně pod slovem správce bytového domu vnímat nejčastěji osobu, která byla pověřena zajištěním některých činností správy domu a pozemku.

Platí, že primárně je pro správu bytového domu předurčeno společenství vlastníků, a tedy statutární orgán v podobě výboru jako kolektivního orgánu nebo předsedy jako jednočlenného orgánu. Pověření třetí osoby správou domu, ať již komplexní nebo jen některými činnostmi (např. vedením účetnictví), vyžaduje souhlas nejvyššího orgánu společenství vlastníků (viz § 1208 OZ písm. h). Rozhodnutí má obsahovat nejen určení osoby, ale případné rozhodnutí o její změně, schválení smlouvy s takovou osobou či schválení změny smlouvy, půjde-li o změnu ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti.

Zde je třeba poznamenat, že výběr třetí osoby jako správce (někdy označovaného jako „operativního“ správce) je do značné míry spjato s odpovědností členů statutárního orgánu za výkon jejich funkce s péčí řádného hospodáře. Právě tato skutečnost může být někdy příčinou rozporu mezi názorem statutárního orgánu v podobě menšího počtu osob, ale odpovídajících svým majetkem za řádný výkon správy domu, a nejvyššího orgánu tvořeného ostatními členy společenství, které může upřednostnit parametr cenových nákladů zajištění správy. Za takové situace nezbývá členům statutárního orgánu než, aby zvážili své setrvání ve funkcích v situaci, kdy nefunguje komunikace se správcem, chybí nástroje pro kontrolu jeho činnosti nebo dokonce zjistí, že je výkon správy v rozporu s péčí řádného hospodáře. Je třeba mít na paměti, že to jsou právě osoby v roli správců, kteří mohou disponovat a disponují finančními prostředky členů společenství vlastníků.

Podrobnosti o činnostech, týkajících se správy domu a pozemku, stanoví prováděcí právní předpis (§ 1222 OZ), kterým je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Otázky správy jsou obsahem celkem jedenácti z 18 paragrafů uvedeného nařízení vlády (viz §§ 7 až 17).

Jsou definovány činnosti týkající se správy domu a pozemku:

1.       z hlediska provozního a technického (§ 7) a

2.       z hlediska správních činností (§ 8).

Předpis dává oprávnění osobě odpovědné za správu domu a pozemku činit opatření ke zjednání nápravy, pokud vlastník jednotky neudržuje svůj byt a hrozí poškození jiného bytu či domu jako celku (§ 9). Dále je upraveno sjednávání smluv i dohlížení nad jejich plněním (§ 10).

Za zmínku jistě stojí i ustanovení § 13, které stanoví limit pro rozhodnutí statutárního orgánu:

1.       o nabytí, zcizení či zatížení movité věci, nepřesáhne-li jejich pořizovací hodnota v kalendářním roce v souhrnu částku 10 000 Kč a

2.       o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovitosti, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku.

Přitom však platí, že stanovy společenství vlastníků jednotek mohou v obou uvedených případech stanovit limity odlišně a tyto pak mají přednost před úpravou nařízení vlády.

Ustanovení §§ 15 až 17 pak upravují některé otázky hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku. Ani tuto pasáž však nelze posuzovat jen optikou nařízení vlády, nýbrž bude třeba vzít nejprve v potaz buď:

1.       pravidla pro správu domu a pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku obsažená v prohlášení (§ 1166 odst. 2 OZ), resp.

2.       pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek obsažená ve stanovách společenství vlastníků jednotek (§ 1200 odst. 2 OZ).

Zdroj: Mgr. Marin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

x x x videos hd videos pornos de mujeres maduras xnnx.vip lesbian mother daughter porn porn video xxx in, this pussy is a two player game vídeos pornos de japonesas xxxfreeporn.win yarichin kateikyoushi netori houkoku: dosukebe kyonyuu oyakodon 2 picked up a hooker, sani lion er xxx 3 guys 1 hummer cuckoldwife.win death by snu snu cojiendo a mi primita
gia derza and chloe kreams honey select 2 cards pornooanal.com naked women bouncing tits in public porn videos, videos pornos xxx español bokep viral kebaya merah xxxnude.pro po rn h u b madre coje con hijo, teen titans go porn korean girlfriend at gloryhole analporono.com naked women in russia joslyn james and aria lee
one punch man rule 34 kagney linn karter nude bigtitspub.net naomi ross onlyfans leaked men n women porn, celebrities with naked photos sing 2 rule 34 homedoporn.net chloe the porn star coger hombre con hombre, kylie jenner sex tape bhad babie leaked onlyfans cuckold69.net free black porn three some emily willis onlyfans leak
فیلم سکسی مادر و پسر vides xxx en español onlyteenpussy.net son and mom xxx crossdressing clothes big fake tits, danielle bregoli onlyfans leaked mom and son pornvideos lesbianbabez.net kit kat club berlin realty kings porn hub, scooby doo p o r n darling in the franxx porn lesbianposes.net eroge h mo game adult dvd with trailers
annie attack on titans bhad bhabie of leaked tubxporn.vip mature moms in porn xxx en el bus, taylor swift nude fakes wendy gravity falls rule 34 hotwifeporn.vip hentai ouji to warawanai neko the fairly oddparents porn, porn hub x vidoes man with 2 dicks xnxxforced.com lesley ann brandt naked hard core animation porn
hot older nude women sexual truth or dare povcreampie.com follando a una negra uncensored japanese blow job, creampie in asia full videos pump up the jam porn-foot.com big boobs asain porn x v i d, fun sexy dragon ball the art of blowjo analnyfisting.com alexas morgan fan bus the family sex show
cum shot huge tits best h d porn fucknude.net crush crush moist and uncensord family guy porn gay, make a woman squirt xxx free to download nudevids.org massive tits in porn son and mother taboo, steak and blow job dau pure taboo full vide fuckhd.org big titts blow job nude pics kate upton
what is nugget porn vaness del rio porn xnxxteen.work riley reid full video scarlet chase leaked onlyfans, huge tits in a bikini belle delphine onlyfans keak xnnx.work sexy milf in lingere hot porn h d, p o r n 300 black with big booty teenporn.work lhana rhoades only fans how to masturbate video for men
gay black fat porn free xxx hardcore porn pornsexnxx.net alexis fawx codi vore biggest boobs in the wprld, asain with big boobs nude actress in bollywood pornoespresso.net step sister sleeping porn dad an son porn
my little pony videos free gay sex chat hotsexvideo.vip lindsey pelas onlyfans leaked gay guy straight porn, the fan bus porn mother seduced by son latexporn.win ryan conner cream pie gay daddy hairy porn, angela white pure taboo elana de la garza nude videoprono.vip big cocks hand jobs my pig princess f95
www sexiest videos com nudes walking on beach milfrabbit.net futa on female comics x c i d e o s, gay black dudes kissing nudes with tan lines xnxxteenvideos.com cody lane blue room shemale cum hands free, asian massage with happy end ok ko rule 34 pornhiho.net erotic massage las vegas milfs like it big
videos pornos les bianas hand jobs by older women milfxnxx.com full brazzers porn free lesbians step mom porn, ebony lesbians pussy lick x n xx video com xnxxvideoporno.com videos of men naked rule 34 clash of clans, hamster x free porn cogiendo con mi cunada pornstartub.com black biggest booty porn rule 34 rick and morty
what to use as a dildo fotos de chicos desnudos xxnx.vip girls on girls porn daughter and mother lesbian porn, paris hilton sex tape chrissean rock sex tape wifeporn.win sabrina banks onlyfans leaks big cartoon tits porn, girl fucks on twitch sara jay new porn xxxpor.win leaked celeb sex tapes sexiest scenes on netflix