24. října 2020

Téma: Správa bytového domu

Správa bytového domu a pozemku je definována zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

První část ustanovení § 1189 odst. 1 OZ předvídá, že správa domu zahrnuje vše, co:

1.       nenáleží vlastníku jednotky a

2.       je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

To, co nenáleží vlastníku jednotky, bude definovat buď sám zákon, případně v rozsahu jím určeném prováděcí předpis, nebo prohlášení. Druhá podmínka předvídá, že musí jít o činnost naplňující znaky péče řádného hospodáře a také, že správa směřuje nejen k zachování stávajícího stavu (údržba), ale i jeho zlepšení (modernizace).

Druhá věta citovaného ustanovení § 1189 OZ pak upřesňuje, že správa bytového domu zahrnuje vedle shora uvedeného i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Správa bytového domu se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. To se může týkat např. garážových stání, jsou-li tato v bytovém domě vymezena jako společná část domu, kterou jsou oprávněni užívat jen někteří ze spoluvlastníků. Zjevně pak nelze pod správu bytového domu zařadit správu garážových stání, pokud jsou vymezena jako nebytová (garážová) jednotka s větším počtem spoluvlastníků. K této otázce bude třeba se vrátit, protože zkušenosti s fungováním bytových domů ukazují, že právě tato kompetence pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku je obecným očekáváním a praktickým řešením.

Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků jednotek, nevzniklo-li, pak správce (§ 1190 OZ). Zákon tedy institut správce zná pouze pro situace, kdy společenství vlastníků jednotek nevznikne (§§ 1191 až 1193 OZ), nebo, kdy sice bylo založeno, ale některý ze spoluvlastníků má dosud většinu hlasů a je správcem bytového domu a pozemku do doby, než ztratí většinu hlasů (srovnej §§ 1202 a 1203 OZ). Je třeba přiznat, že ani odborná veřejnost nemá zcela jasno o vztahu obou situací, přitom laická veřejnost bude velmi pravděpodobně pod slovem správce bytového domu vnímat nejčastěji osobu, která byla pověřena zajištěním některých činností správy domu a pozemku.

Platí, že primárně je pro správu bytového domu předurčeno společenství vlastníků, a tedy statutární orgán v podobě výboru jako kolektivního orgánu nebo předsedy jako jednočlenného orgánu. Pověření třetí osoby správou domu, ať již komplexní nebo jen některými činnostmi (např. vedením účetnictví), vyžaduje souhlas nejvyššího orgánu společenství vlastníků (viz § 1208 OZ písm. h). Rozhodnutí má obsahovat nejen určení osoby, ale případné rozhodnutí o její změně, schválení smlouvy s takovou osobou či schválení změny smlouvy, půjde-li o změnu ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti.

Zde je třeba poznamenat, že výběr třetí osoby jako správce (někdy označovaného jako „operativního“ správce) je do značné míry spjato s odpovědností členů statutárního orgánu za výkon jejich funkce s péčí řádného hospodáře. Právě tato skutečnost může být někdy příčinou rozporu mezi názorem statutárního orgánu v podobě menšího počtu osob, ale odpovídajících svým majetkem za řádný výkon správy domu, a nejvyššího orgánu tvořeného ostatními členy společenství, které může upřednostnit parametr cenových nákladů zajištění správy. Za takové situace nezbývá členům statutárního orgánu než, aby zvážili své setrvání ve funkcích v situaci, kdy nefunguje komunikace se správcem, chybí nástroje pro kontrolu jeho činnosti nebo dokonce zjistí, že je výkon správy v rozporu s péčí řádného hospodáře. Je třeba mít na paměti, že to jsou právě osoby v roli správců, kteří mohou disponovat a disponují finančními prostředky členů společenství vlastníků.

Podrobnosti o činnostech, týkajících se správy domu a pozemku, stanoví prováděcí právní předpis (§ 1222 OZ), kterým je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Otázky správy jsou obsahem celkem jedenácti z 18 paragrafů uvedeného nařízení vlády (viz §§ 7 až 17).

Jsou definovány činnosti týkající se správy domu a pozemku:

1.       z hlediska provozního a technického (§ 7) a

2.       z hlediska správních činností (§ 8).

Předpis dává oprávnění osobě odpovědné za správu domu a pozemku činit opatření ke zjednání nápravy, pokud vlastník jednotky neudržuje svůj byt a hrozí poškození jiného bytu či domu jako celku (§ 9). Dále je upraveno sjednávání smluv i dohlížení nad jejich plněním (§ 10).

Za zmínku jistě stojí i ustanovení § 13, které stanoví limit pro rozhodnutí statutárního orgánu:

1.       o nabytí, zcizení či zatížení movité věci, nepřesáhne-li jejich pořizovací hodnota v kalendářním roce v souhrnu částku 10 000 Kč a

2.       o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovitosti, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku.

Přitom však platí, že stanovy společenství vlastníků jednotek mohou v obou uvedených případech stanovit limity odlišně a tyto pak mají přednost před úpravou nařízení vlády.

Ustanovení §§ 15 až 17 pak upravují některé otázky hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku. Ani tuto pasáž však nelze posuzovat jen optikou nařízení vlády, nýbrž bude třeba vzít nejprve v potaz buď:

1.       pravidla pro správu domu a pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku obsažená v prohlášení (§ 1166 odst. 2 OZ), resp.

2.       pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek obsažená ve stanovách společenství vlastníků jednotek (§ 1200 odst. 2 OZ).

Zdroj: Mgr. Marin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X