29. ledna 2023

Téma: Správa bytových domů, bezpečí v bytových domech

Důraz je kladen na přiměřené náklady spojené se správou a provozem domu.

Správa bytového domu je nejlépe definována v souvislosti s právní úpravou bytového spoluvlastnictví v § 1189 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“):

  • 1. Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.
  • 2. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
  • 3. Správa domu se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

Osobami odpovědnými za správu bytových domů bývá nejčastěji vlastník bytového domu (včetně bytového družstva) nebo společenství vlastníků jednotek.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím upravuje bližší podrobnosti správy bytového domu a pozemku.

Z provozně technického hlediska je třeba věnovat pozornost především opatřením s energeticky úspornými dopady, které se promítnou do nákladů uživatele bytového domu. Financování oprav může znamenat zvýšení nájemného či nákladů dlouhodobé zálohy, ale současně přináší úspory na straně nákladů plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu (službami).

Největší úspory se logicky koncentrují na položky, které znamenají vyšší náklady s nimi spojené – teplo a teplá voda. Zkušenosti společenství vlastníků jednotek a bytových družstev ukazují, že výše dlouhodobé zálohy (dříve fond oprav) bývá často nižší položkou měsíčního předpisu záloh než zálohy na teplo a teplou vodu.

Podobné dopady může mít i spotřeba studené vody, a to především v situacích, kdy může dojít vlivem různých netěsností, vadných baterií či protékající toaletě k nadměrné spotřebě v bytě uživatele. V takových případech je samozřejmě na vlastníkovi či nájemci bytu, aby spotřebované náklady uhradil. Některé technologie již v současné době umí detekovat malé odběry vody např. v nočních časech, kdy lze rozumně předpokládat, že by k nim docházet nemělo. Zejména pokud se takové naměřené hodnoty opakují, je uživatel bytu upozorněn a může větší škodě lépe předejít kontrolou svých zařízení.

Často řešeným problémem bývá financování oprav bytového domu se zapojením úvěrových zdrojů. V takových případech je často slyšet námitka, že zejména starší uživatelé bytů nechtějí bytový dům zadlužovat. Je třeba si však uvědomit, že zadlužení bytového domu může být i technickým zadlužení. Záleží samozřejmě na konkrétních podmínkách, ale obecně platí, že financování pomocí bankovního úvěru může být efektivnějším řešením než postupné opravy z naspořených peněz.

Správné nastavení financování zpravidla umožní:

  • 1. komplexní realizaci oprav (a nikoliv postupně po částech),
  • 2. méně zatížit bytový dům stavebními zásahy a pracemi,
  • 3. rychlejší využití získaných efektů:

3.1 úspor nákladů, jsou-li stavebně technické opatření se snížením nákladů spojená (např. zateplení, výměna oken či regulace otopné soustavy), nebo alespoň

3.2 nové funkčnosti či vylepšení prvků v domě (např. přístupové nebo kamerové systémy).

Na poslední bod pak přímo navazuje otázka bezpečnosti v bytovém domě. Tu lze nejlépe řešit dvěma směry:

  • 1. správnou volbou a nastavením přístupového systému (klíčového či čipového) a
  • 2. pořízením kamerového systému.

Přitom je třeba mít na paměti, že ani jedno z řešení není všemocné. Vstupní systém nebude fungovat při úmyslném zablokování dveří samotnými uživateli bytového domu a jeho smysl bude snížen, pokud sami bydlící v bytovém domě umožní vstup cizím osobám.

U kamerového systému je třeba vědět, že působí především preventivně a případně umožní identifikaci osob, které se mohly dopustit vandalismu, nebo dokonce trestné činnosti v domě. Správě kamerového systému se věnuje podrobně Stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů č. 1/2016 – Umístění kamerových systémů v bytových domech.

Zvláštní poznámku si zaslouží garážové vjezdy do bytových domů, kde obdobně platí, že teprve ostražitost řidičů zabrání vniknutí třetích osob do prostor garáží. Nastavení garážových vrat a závor je samozřejmě možné optimalizovat, ale k jejich otevření či zavření musí dojít v bezpečném časovém odstupu od projetí vozu. Proto by mělo být dobrým zvykem opustit garážový vstup až po jeho uzavření.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X