25. října 2020

Téma: Správa společných částí domu a pozemku

Správou domu a pozemku se rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků.

Tedy co je nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“).

Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (§ 1189 odst. 2 OZ), nicméně v tomto případě platí, slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad (§ 1180 odst. 1 OZ).

Tím se má na mysli především v prohlášení, které určí pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku pro situace, kdy v souvislosti s rozdělením práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám nevznikne společenství vlastníků (srovnej § 1166 odst. 2 OZ). Později už je tak možné učinit jen, souhlasí-li se změnou dotčení vlastníci jednotek (§ 1214 OZ), jakkoliv je toto ustanovení nesprávně zařazeno pod rozhodnutí mimo zasedání shromáždění vlastníků.

Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků, a nevzniklo-li, pak správce (§ 1190 OZ). Podobně je tomu v případech tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků, tj. v situacích, kdy má zakladatel společenství vlastníků jednotek většinu hlasů a je správcem domu a pozemku (§ 1202 odst. 1 OZ).

V prvním i druhém zmíněném případě se pro správu použijí pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce (srovnej § 1191 a § 1202 odst. 2 OZ). V případech odloženého vzniku společenství vlastníků jednotek se však nepřihlíží v rámci rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů ostatních vlastníků jednotek.

Obvyklým způsobem správy společných částí domu a pozemku je však založení společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby svého druhu:

1.      je způsobilá nabývat práva a zavazovat se k povinnostem a

2.      nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem (§ 1194 odst. 1 OZ).

Společenství vlastníků jednotek tak má omezený předmět své činnosti a smí činit toliko to, co mu přiznává zákon.

Činnosti, které se týkají správy domu a pozemku vymezují blíže §§ 7 a 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „NV“) jako:

1.      činnosti týkající se provozu a technické správy:

1.1.   provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,

1.2.   revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,

1.3.   údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,

1.4.   uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu a

2.      činnosti týkající se správních činností:

2.1. zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů1) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z jiných právních předpisů,

2.2. stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,

2.3. vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,

2.4. uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,

2.5. činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,

2.6. výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím není dotčeno (§ 9 NV).

Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

1.      zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,

2.      zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,

3.      pojištění domu,

4.      nájmu společných částí domu a

5.      zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení (§ 10 odst. 1 NV).

A společenství vlastníků jednotek pak dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany (§ 10 odst. 2 NV).

Do kompetence shromáždění společenství vlastníků pak náleží určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti (§ 1208 písm. h) OZ).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zdro: Pixabay

X