1. února 2023

Téma: Stanovy společenství vlastníků jednotek

Stanovy společenství vlastníků jednotek jsou základním dokumentem upravujícím vnitřní poměry bytové korporace.

Obsah stanov je dán uvedením alespoň:

a)      názvu obsahujícího slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků jednotek vzniklo,

b)      sídla určeného v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,

c)       členských práv a povinností vlastníků jednotek, jakož i způsobu jejich uplatňování,

d)      určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,

e)      určení prvních členů statutárního orgánu,

f)       pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a

g)      pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek (srovnej § 1200 odst. 2 OZ).

K přijetí stanov se vyžaduje přítomnost notáře toliko, jde-li o založení společenství vlastníků jednotek postupem podle § 1200 odst. 1 OZ, nebo v případech, kdy tak stanoví samy stanovy společenství vlastníků jednotek. Ve druhé situaci je pro případnou změnu povinné přítomnosti notáře při změně stanov zapotřebí nejprve za účasti notáře na shromáždění vlastníků změnit aktuální znění stanov a podmínku účasti notáře vypustit z textu stanov.

Náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek však mohou být součástí:

a)      prohlášení o rozdělení práv k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo

b)      smlouvy o výstavbě.

V těchto případech se nepřihlíží ke změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků jednotek (§ 1201 OZ). Smyslem uvedeného pravidla je garance neměnnosti základních podmínek, práv a povinností pro ty, kteří se stali členy společenství vlastníků jednotek před jejím vznikem.

Stanovy musí určit statutární orgán, a to nikoliv alternativně, nýbrž jasným určením, zda bude statutárním orgánem výbor jako kolektivní orgán, nebo předseda jako individuální orgán (k tomu srovnej § 1205 odst. 1 OZ). Určí-li stanovy společenství vlastníků jednotek i jiné orgány, pak se na ně hledí jako na volené orgány společenství vlastníků jednotek a vztahují se na ně i obecná pravidla o odpovědnost členů volených orgánů právnických osob (především viz § 159 OZ). Nejčastěji bývá ve stanovách uvedena kontrolní komise nebo revizor či kontrolor.

A mohou dále určit podmínky, které musí splnit člen voleného (tedy i statutárního) orgánu společenství vlastníků jednotek. Vedle podmínek uvedených v občanském zákoníku (svéprávnost, bezúhonnost ve smyslu živnostenského zákona) to bývá často podmínka členství ve společenství vlastníků jednotek.

Stanovy společenství vlastníků jednotek mohou upravovat i podmínky, za nichž je možné rozhodnout i mimo shromáždění vlastníků. Obecně totiž platí, že lze písemnou formou o záležitostech jinak vymezených shromáždění vlastníků jen v případech, kdy svolané shromáždění vlastníků nebylo způsobilé se usnášet (srovnej § 1210 OZ).

Stanovy by měly určit rozsah rozhodování statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek v případech:

a)      nabývání, zcizení či zatížení movitých věcí a

b)      opravy či stavební úpravy společných částí nemovité věci,

jinak platí obecná úprava obsažená v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (viz § 13 odst. 1 a 2).

Stanovy mohou upravovat i některé jiné otázky a pravidla, ať již předvídané jinými zákony. Takovým příkladem může být stanovení výše pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním, jak to předvídá § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).

Jiným příkladem budiž úprava, ke které mohou inspirovat ustanovení občanského zákoníku o spolcích (§ 214 a násl.), kde je ovšem třeba mít na paměti, že se tato pravidla použijí v případě společenství vlastníků jednotek jen přiměřeně (srovnej § 1221 OZ).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X