25. května 2024

Téma: Stavební úpravy v bytových a rodinných domech. Komunikace se sousedy při rekonstrukci a stavbě nemovitosti

Při rozhodování o stavbě či rekonstrukci nemovitosti je často zásadní otázkou, zda budou se stavebním záměrem souhlasit sousedé. Otázka vyplývá z právní úpravy, která dává stavebním záměrem dotčeným osobám, kterými sousedé bezpochyby jsou, poměrně dost prostředků, jimiž mohou povolení narušit či prodloužit.

Stavební zákon upravuje dvě možnosti, jak získat povolení pro stavbu či rekonstrukci. V jednom případě je souhlas souseda zcela zásadní a bez něj není možné stavbu realizovat, ve druhém případě je souhlas vhodný pro rychlejší a jednodušší proces.

V případě drobných rekonstrukcí, přístaveb, nástaveb, tedy stavebních prací, které nezasahují do nosných konstrukcí nemovitosti a nemění vzhled stavby, je možné celý proces zrychlit a stavbu stavebnímu úřadu pouze ohlásit. Podmínkou však je souhlas sousedů, resp. osob, jejichž vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich mohou být prováděním stavebního záměru dotčena.

K žádosti o územní souhlas a k ohlášení stavby je tak třeba přiložit souhlas všech sousedů. Písemný souhlas musí být učiněn na situačním výkresu. Je vhodné v tomto ohledu doporučit stavebníkům se sousedy jednat a snažit se najít určitý kompromis tak, aby souhlas ze strany souseda byl udělen. Typicky se bude jednat o odstup stavby od sousedního pozemku či stavby, která se na tomto pozemku nachází, jakým směrem budou orientována okna či z jakého materiálu bude vyrobeno oplocení.

Pokud tedy máte špatné vztahy se sousedy, je postup prostřednictvím ohlášení stavby nemožný. Pak je třeba postupovat prostřednictvím stavebního řízení zahájeného na základě žádosti o stavební povolení. Je však třeba se připravit na zásadní prodloužení procesu získání povolení, a to v řádu několika měsíců. Standardní doba pro získání stavebního povolení je minimálně 6 měsíců od podání žádosti. S prodloužením možné realizace stavby souvisí taktéž skutečnost, že sousedé jsou účastníky stavebního řízení, kterým dává stavební zákon prostředky, jimiž mohou ovlivňovat a taktéž prodlužovat stavební řízení.

Sousedé mohou v rámci stavebního řízení podávat námitky, a následně mohou proti vydání stavebního povolení podat odvolání. O podaných námitkách rozhoduje stavební úřad, o odvolání proti stavebnímu povolení rozhoduje krajský úřad. I přesto, že námitky mohou být v rámci řízení zamítnuty pro nedůvodnost, řízení se rozhodováním o jednotlivých námitkách pomalu, ale jistě prodlužuje. Totéž může přinést případné odvolání.

Proto je dobré sousedy předem oslovit a probrat stavební záměr. Současně je vhodné hledat kompromisy a činit ústupky. Pokud však požadavky sousedů budou přehnané, není nic ztraceno a je nutné podat žádost o stavební povolení. Je však třeba se připravit na možný zdlouhavý, a většinou nikoliv jednoduchý, proces.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay