15. června 2024

Téma: Stavební úpravy v bytových a rodinných domech. Stavba garáže

Zajistit vlastní garážové stání může být značnou výhodou jak pro bezpečnost automobilu, tak pro jeho pohodlné užívání. Je-li garážové stání součástí domu, zvyšuje se tím zároveň výrazně jeho hodnota na realitním trhu. Pokud garážové stání není součástí nemovitosti, může být řešením výstavba garáže. V tomto článku se zaměříme na stavebně-právní souvislosti stavby garáže, které je vhodné znát před započetím stavebních prací.

Garáž může být vybudována jako samostatná nemovitost. Tak tomu bude v případě, kdy se pro stavbu garáže využije doposud nezastavěného pozemku. Dále lze garáž umístit k již stávající stavbě, typicky rodinnému domu. Dojde tedy k rozšíření dosavadní stavby přístavbou. Podmínky pro stavbu garáže se budou různit dle charakteru stavby. Pozornost je potřeba věnovat jak územnímu plánu platného v místě, kde má být garáž vystavěna, tak i ustanovením stavebního zákona stanovícímu konkrétní požadavky pro výstavbu.

Nejjednodušší situace nastává, pokud garáž bude stavbou malého rozsahu, konkrétně o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy, výškou nepřesahující 5 m, nepodsklepená. Nebude tak pro stavbu garáže zapotřebí ohlášení ani stavební povolení. Kromě toho není zapotřebí žádat o rozhodnutí o umístění stavby ani o územní souhlas, neboť tyto správní akty nejsou pro takovou stavbu v souladu se stavebním zákonem vyžadovány.

Pouhé ohlášení, a nikoliv stavební povolení, předpokládá stavební zákon pro případy, kdy celková zastavěná plocha garáže nepřekročí 70 m2, výška nepřesáhne 5 m, garáž bude mít pouze jedno nadzemní podlaží a podsklepena bude nejvýše do hloubky 3 m. Za této situace se však již vyžaduje rozhodnutí o umístění stavby.

Jestliže stavba garáže bude svými parametry přesahovat výše zmíněné kategorie staveb, bude stavebník potřebovat jak rozhodnutí o umístění stavby, tak i stavební povolení vydané ve stavebním řízení.

Garáž jako přístavba rodinného domu

Poněkud odlišnější postup při stavbě garáže nastává tehdy, pokud má být garáž vybudována jako přístavba rodinného domu. V takovém případě se jedná o změnu dokončené stavby. Měněna je přitom stavba rodinného domu, který se půdorysně rozšiřuje. Lze zcela důvodně předpokládat, že přistavěná garáž bude využívat prvky stávající stavby rodinného domu. Zejména může přístavba využívat společnou zeď nebo i nosné prvky. Zároveň zpravidla dojde k jejímu funkčnímu propojení se stávající stavbou, například pomocí vchodových dveří. Garáž tudíž nebude samostatnou stavbou, ale rozšířením stávající stavby, proto hovoříme o stavební úpravě.

Skutečnost, že shora nastíněná přístavba garáže k rodinnému domu není stavebním zákonem pojímána jako samostatná stavba, má praktické dopady na samotný průběh vyřizování žádosti. V daném případě nebudou podstatná kritéria zastavěné plochy, výšky ani podsklepení, která jsou u samostatné stavby relevantní pro posouzení, zda stavebník má povinnost stavbu ohlašovat, resp. zda bude pro stavbu potřebné pouhé ohlášení, či stavební povolení. V těchto případech se bude posuzovat, zda přístavba zasáhne do nosných konstrukcí rodinného domu, zda se v důsledku přístavby změní celkový vzhled stávající stavby a zda dochází ke změně ve způsobu užívání stavby. Lze shrnout, že minimálně estetická stránka bude přístavbou garáže vždy dotčena. Nezřídka dojde k narušení i nosných konstrukcí stávající stavby v důsledku napojení přístavby garáže. Tyto okolnosti vylučují, že by přístavbu garáže bylo možné učinit bez ohlášení či stavebního povolení. K realizaci garáže rodinného domu formou přístavby bude proto zásadně zapotřebí stavebního povolení vydaného ve stavebním řízení.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay