24. října 2020

Téma: SVJ a BD v jednom domě

V některých bytových domech může dojít k situaci, že v něm současně existují dva subjekty – společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo.

K této situaci dochází vždy tak, že se bytové družstvo rozhodlo či rozhodne rozdělit dům na jednotky a tyto převést do vlastnictví svým členům. Nejprve tak existuje bytové družstvo a až následně vzniká za podmínek stanových zákonem společenství vlastníků jednotek. Vznikem nové právnické osoby (společenství vlastníků jednotek) dochází i k přenesení odpovědnosti za zajištění správy společných částí domu na nový subjekt, a to bez ohledu na to, zda má či nemá více členů, než bytové družstvo.

V případech bytových družstev, vzniklých před 1. lednem 1992 nebo bytových družstev, která jsou jejich právními nástupci (dále jen „převádějící družstvo“), a bytových jednotek vzniklých v domech vystavěných s pomocí státu, poskytnutou podle právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě vydaných v období od 26. května 1959 do 31. prosince 1992, jde o bezplatné převody vlastnického práva k jednotkám za podmínek stanových zákonem.

Takovým zákonem byl zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (především § 23 odst. 2 a § 24 odst. 1). Tento zákon pozbyl své platnosti k 1. lednu 2014 a byl nahrazen zákonem č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů.

Z hlediska praktického provozu a správy bytového domu je třeba v případě existence obou bytových korporací v domě důsledně rozlišovat obě právní formy, jejich role a kompetence. I nadále totiž platí, že se mají obě právnické osoby (společenství vlastníků i bytové družstvo) své orgány, které konají v mezích svého oprávnění.

Na straně bytového družstva jde o představenstvo nebo předsedu bytového družstva (v případě bytových družstev do 50 členů), na straně společenství vlastníků tomu odpovídá výbor nebo předseda společenství vlastníků jednotek. Bytové družstvo volí povinně kontrolní komisi (výjimkou je tzv. malé bytové družstvo do 50 členů, kde roli kontrolní komise může převzít členská schůze), naopak pro společenství vlastníků je volba kontrolní komise či revizora na rozhodnutí členů společenství, závislá na úpravě ve stanovách. Zatímco nutnou podmínkou pro členství ve zmíněných orgánech bytového družstva je členství v bytovém družstvu, ve společenství vlastníků platí obdobná podmínka toliko, stanoví-li tak jeho stanovy.

Obtíž občas působí správné rozlišení kompetencí jednotlivých subjektů a jejich orgánů, zvláště pak, když předsedu společenství vlastníků jednotek vykonává bytové družstvo, zpravidla pak prostřednictvím členů svého představenstva, nebo členové bytového družstva přímo jako osoby zvolené za členy výboru společenství vlastníků jednotek.

Podobně složitě působí i svolávání nejvyšších orgánů obou subjektů, členské schůze v případě bytového družstva a shromáždění vlastníků jednotek v případě společenství vlastníků jednotek. Zpravidla předchází členská schůze zasedání shromáždění vlastníků, aby probrala body jeho pořadu jednání a připravila k nim své stanovisko.

Z mnoha praktických důvodů je však vhodnější svolat obě jednání současně jako společnou schůzi členů družstva a shromáždění vlastníků jednotek. V takovém případě je nutné rozlišit kompetence obou orgánů, dodržet podmínky pro jejich řádné svolání a správně zaznamenat i jejich rozhodování. Platí, že o záležitostech družstva rozhodují jen jeho členové a naopak, že na shromáždění vlastníků vystupuje bytové družstvo jako jeden z vlastníků s podílem odpovídajícím spoluvlastnickému podílu všech jím vlastněných jednotek na společných částech domu a pozemku. Tento způsob jednání však nejlépe vyhovuje situacím, kdy je zapotřebí projednat věci související s řádným užíváním domu, jeho správou a provozem, na kterém se koneckonců podílejí všichni uživatelé bytů a bytových jednotek, nerozhodno, zda z pozice členů a nájemců bytového družstva či vlastníků jednotek.

Obě právnické osoby samozřejmě vedou svá účetnictví, vyhotovují své účetní závěrky a daňová přiznání, oba subjekty vyúčtovávají zálohy na služby, které jako poskytovatelé zajišťují pro své příjemce (bytové družstvo je v tomto případě jak příjemcem služeb jako člen společenství vlastníků jednotek, tak i poskytovatelem služeb vůči svým nájemcům).

Z pohledu nákladů může být správa domu, resp. obou právnických osob v součtu dražší, a to pro členy družstva nájemce, kteří musí uhradit náklady spojené se správou a provozem domu, společenství vlastníků i bytového družstva, ale i pro vlastníky jednotek, kteří zůstali i nadále členy bytového družstva a pro které tak může platit obdobná povinnost.

Jedním z důvodů, proč se tak děje, je skutečnost, že majetkem bytového družstva zůstávají jednotky, které členové družstva nabyli společně a dosud nerozhodli o jejich prodeji. Bytové družstvo tak může plnit roli jejich vlastníka po libovolně dlouhou domu. Naopak po převedení všech jednotek do vlastnictví členům družstva a zbavení se většiny majetku dochází k likvidaci bytového družstva a v domě pak zůstává jen společenství vlastníků jednotek jako osoba oprávněná za správu domu a pozemku.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X