29. listopadu 2023

Téma: SVJ z hlediska právních předpisů

Vypořádání spoluvlastnictví (VI)

Spoluvlastnictví patří mezi nejvyužívanější a zároveň nejproblematičtější instituty občanského zákoníku. Jeho definici nalezneme v ustanovení § 1115 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), podle kterého za spoluvlastníky označujeme osoby, kterým náleží vlastnické právo k věci společně. Ze zákona nám vyplývá k výše uvedenému institutu několik charakteristických prvků, mezi které patří hlavně existence vlastnických podílů k věci. Mezi další znaky řadíme fakt, že spoluvlastníci vystupují navenek vůči třetím subjektům jako jedna osoba.

Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Pokud se tedy jeden ze spoluvlastníků rozhodne odstoupit od spoluvlastnictví, může žádat o vypořádání jeho podílu. Podle ustanovení § 1140 odst. 2 občanského zákoníku však nesmí o vypořádání žádat v nevhodnou dobu nebo k újmě některého ze spoluvlastníků. Zákon tak pamatuje na situace, kdy rozdělení věci může způsobit škodu či ušlý zisk. Spoluvlastnictví se dle ustanovení § 1141 odst. 1 občanského zákoníku zrušuje dohodou všech spoluvlastníků. V praxi se jedná o nejčastější způsob vypořádání. Pro dohodu o vypořádání neklade zákon obecně obligatorní písemnou formu, ta je nutná pouze v případě, kdy je předmět vypořádání závod či nemovitost. Musí však být uzavřena mezi všemi spoluvlastníky a jednoznačně z ní vyplývat způsob vypořádání. Občanský zákoník z důvodu praktičnosti preferuje tento způsob vypořádání spoluvlastnictví.

V případě, kdy se spoluvlastníci nedohodnou na rozdělení věci, na návrh jednoho z nich o vypořádání rozhodne soud. Při rozdělení či oddělení spoluvlastnictví soudem je důležitá faktická podstata věci. Je zřejmé, že určité typy věcí nelze kvůli jejich podstatě rozdělit. Zákon proto zakazuje při vypořádání spoluvlastnictví soudem věc rozdělit tak, že by se podstatně snížila její hodnota. Pokud není rozdělení věci možné, přikáže za přiměřenou náhradu soud jednomu či více spoluvlastníkům věc celou. Spoluvlastníci, kteří takto přišli o spoluvlastnické právo k věci, dostanou od přikázaných spoluvlastníků peněžitou náhradu. Její výše však není stanovená žádným právním předpisem, proto bude odvislá od konkrétních detailů případu. Peněžitá náhrada souladu s judikaturou Nejvyššího soudu nemusí v případě nemovitostí reflektovat pouze samotnou hodnotu nemovitosti, ale při stanovení výši náhrady musí soud vzít v úvahu i nabídku a poptávku po nemovitostech v dané oblasti. Náhrada se tak může poměrně zvýšit či snížit.

Spoluvlastníci si při zrušení spoluvlastnictví vzájemně vypořádávají své pohledávky a dluhy. Jedná se především o záležitosti spojené s investicemi do společné věci, zaplacení peněžité náhrady za užívání spoluvlastnictví nad rámec příslušného spoluvlastnického podílu a další dohody spoluvlastníků. Pokud mají spoluvlastníci navzájem mezi sebou dluhy, v souladu s § 1148 odst. 3 občanského zákoníku se po prodeji věci podíl z ceny prodeje předmětu vypořádání jednoho spoluvlastníka použije na úhradu dluhu dalšího spoluvlastníka.

Při vypořádání spoluvlastnictví musí spoluvlastníci pamatovat na věcná břemena váznoucí na věci. Vypořádání se nesmí dotknout třetích osob, které si nárokují práva k věci. Při rozdělení věci se rozsah věcného břemene nemění.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay