Téma: SVJ z hlediska právních předpisů

Dlužníci v SVJ – vymáhání neuhrazených záloh (VII)

V rámci fungování společenství vlastníků dle ustanovení § 1194–1222 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jen „občanský zákoník) nastávají situace, kdy jeden člen společenství nehradí řádně platby spojené s užíváním jednotky. V souladu s ustanovením § 1200 odst. 2 písm. f občanského zákoníku musí každé společenství vlastníků určit pravidla pro správu domu a společných prostor. Nedílnou částí takových pravidel bude také určení výše poplatku pro správu domu a záloh na platby. Nad tuto povinnou náležitost je doporučeno, aby každé společenství mělo ve svých stanovách způsob vymáhání neuhrazených záloh. Tímto krokem se totiž značně zefektivní celý proces vymáhání dlužné platby.

Prvním právním úkonem následujícím po slovních upomínkách by mělo být sepsání předžalobní výzvy. Ta je zmíněná v ustanovení § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, (dále jen „OSŘ“). V mnoha případech totiž dlužníka přesvědčí o nutnosti zaplatit neuhrazené zálohy. Předžalobní výzva je ale rovněž důležitá pro následné případné hrazení nákladů řízení. Pokud totiž spor vyhraje společenství vlastníků jako žalobce, pak musí dlužník hradit mimo dluhu i náhrady nákladů řízení či případného právního zastoupení. Dále bude muset hradit i úroky z prodlení z dlužné částky.

Pokud dlužník neuhradí zálohové platby ani po odeslání předžalobní výzvy, je na místě podat žalobu na plnění či návrh na vydání elektronického platebního rozkazu. Společenství vlastníků následně při podání výše uvedených návrhů bude muset prokázat v souladu s ustanovením § 79 odst. 2 OSŘ právní důvod vzniku dluhu žalovaného, tedy například přiložit část stanov společenství, které upravují povinné platby. Pro zlepšení postavení společenství lze také navrhnout, aby dlužník uznal svůj dluh. Jeho náležitosti upravuje občanský zákoník v ustanovení § 2053 a § 2054. Díky uznání dluhu se obrací důkazní břemeno a vzniká vyvratitelná právní domněnka, že dluh trvá. Pokud v řízení soud nazná, že je nárok společenství vlastníků oprávněný, rozhodně o povinnosti zaplatit dlužnou částku.

Rozsudek či vydaný elektronický platební rozkaz má zásadní význam. Stanovuje hlavně dlužníkovi povinnost zaplatit dluh. Rovněž po nabytí právní moci a vykonatelnosti předmětného rozsudku či vydaného elektronického platebního rozkazu může společenství vlastníků přistoupit k vymáhání dlužné částky skrz exekuční řízení. Pro něj je třeba mít platný exekuční titul, jímž je například rozsudek soudu s doložkou právní moci a vykonatelnosti. V takovém případě podá společenství vlastníků návrh na zahájení exekučního řízení dle ustanovení § 35 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, v platném znění, (dále jen „exekuční řád“). Následně může být dlužná částka vymožena exekutorem.

Nejkrajnější možností obrany proti neplatiči je prodej jednotky dlužníka. V souladu s ustanovením § 1184 odst. 1 občanského zákoníku může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky dlužníka. Aby se tak stalo, musí být dlužník na tuto možnost upozorněn a vyzván k úhradě dluhu. Výzva k úhradě dle předmětného ustanovení nesmí být kratší než 30 dnů. K podání takového návrhu však musí vyslovit souhlas většina vlastníků jednotek ve společenství. Z ceny prodané jednotky se následně uspokojí společenství vlastníků.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay