4. února 2023

Téma: SVJ – Základní pojmy

Základní právní úpravu společenství vlastníků jednotek obsahuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Základní úprava je obsažena v části s označením Oddíl 5 Bytové spoluvlastnictví (§§ 1158 až 1222 OZ), zvláště pak §§ 1194 až 1216, které upravují přímo společenství vlastníků jednotek. K tomu je však třeba mít na zřeteli, že se pro úpravu společenství vlastníků jednotek přiměřeně použijí i ustanovení o spolku (§§ 214 a dále OZ). Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi.

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je tedy osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (§ 1190 OZ). Při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, nesmí podnikat a ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání třetích osob, být jejich společníky či členy (§ 1194 odst. 1 OZ).

Výjimku z uvedeného pravidla představuje pouze:

a)      sdružení s jiným společenstvím vlastníků jednotek v zájmu naplňování svého účelu nebo

b)      členství v právnické osobě, která:

a.       sdružuje společenství vlastníků jednotek,

b.      sdružuje vlastníky jednotek nebo

c.       jinak působí v oblasti bydlení,

avšak pouze za předpokladu, že se nezaváže k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků (§ 1197 OZ).

Obecně tedy platí, společenství vlastníků jednotek je subjektem speciálním, má svou působnost a rozsah svého jednání jasně vymezenou zákonem a nemůže se rozhodnout činit to, co zákon nepředpokládá.

Členem společenství vlastníků jednotek se může stát pouze vlastník jednotky v domě, ve kterém společenství vlastníků jednotek vzniklo. Členství vzniká automaticky a nelze ukončit např. vyloučení podobně, jako je tomu u bytových družstev v zákonem předvídaných situacích.

Za dluhy společenství vlastníků jednotek ručí jeho členové v poměru podle velikosti svých podílů na společných částech domu a pozemku (§ 1194 odst. 2 OZ).

Vnitřní poměry ve společenství vlastníků jednotek upravují stanovy SVJ, které jsou povinným znakem společenství vlastníků jednotek.

Společenství vlastníků jednotek má své orgány, vždy jimi jsou shromáždění vlastníků jako nejvyšší orgán a výbor nebo předseda jako statutární orgán. Další orgány mohou určit stanovy společenství vlastníků jednotek.

Společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro naplňování svého účelu, tj. správy domu a pozemku (§ 1196 odst. 1 OZ). Lze si tak představit především nabytí vlastnictví takových věcí, jako je počítač s tiskárnou, telefon či vybavení kancelářské místnosti.

Obvyklé je i nabývání věcně příslušejících pozemků, pokud nejsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Výhodou tohoto řešení je, že je jejich vlastnictví nezávislé na změnách v osobách vlastníků jednotek.

Méně častým případem bude nabytí samotné jednotky do vlastnictví společenství vlastníků jednotek, jakkoliv s tím zákon počítá a omezuje pro takový případ výkon hlasovacího práva vlastníka jednotky (srovnej § 1206 odst. 1 OZ).

Velké obtíže působí v současné době právní úprava založení a vzniku společenství vlastníků jednotek, které je právem v centru pozornosti při úpravách občanského zákoníku do budoucna.

Vznik společenství vlastníků jednotek se děje dvoustupňově:

a)      založením společenství vlastníků jednotek a

b)      zapsáním do veřejného rejstříku.

Společenství vlastníků jednotek se zakládá schválením stanov (§ 1200 odst. 1 OZ).

Společenství vlastníků jednotek je zakládáno:

a)      prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám,

b)      ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nebo

c)      vlastníky jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

Společenství vlastníků jednotek vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204 OZ).

Zákon zná ještě tzv. odložení vznik společenství vlastníků jednotek, jehož bližší podmínky pro případy, kdy má zakladatel společenství vlastníků jednotek většinu hlasů, stanoví §§ 1202 a 1203 OZ.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X