Téma: Úskalí podnájemní smlouvy – byt v osobním vlastnictví vs. družstevní byt

Podnájemní vztah je tzv. odvozený vztah neboli vztah na druhou, kde stranami jsou nájemce, který má nemovitost pronajatu na základě nájemní smlouvy s pronajímatelem (vlastníkem nemovitosti či členem bytového družstva v případě družstevního bytu), a podnájemce. Jeho úprava se nachází v ustanovení § 2274 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“).

Je třeba hned v úvodu upozornit, že s ohledem na to, že se jedná o odvozený vztah, končí nejpozději společně s nájmem. S ohledem na svou odvozenou povahu v tomto případě také není ze zákona ochrana podnájemce tak velká jako u samotného nájemce a ani jeho práva nejsou tak široká. Typicky v případě podnájmu je možnost smlouvu vypovědět bez udání důvodu, nebo lze v podnájemní smlouvě zakázat domácí zvířata, kouření, podnikání v bytě a další věci, které nájemníkovi zakázat nelze.

Podnájem bytu v osobním vlastnictví

U podnájmu bytu je možno rozlišit několik variant, k nimž se vážou různé povinnosti:

1. Nájemce v bytě bydlí a do podnájmu dává pouze část bytu.
2. Nájemce v bytě nebydlí a do podnájmu dává celý pronajatý byt či jen jeho část.

V prvním případě může nájemce dát byt do podnájmu další osobě i bez souhlasu pronajímatele.

Ve druhém případě je však souhlas pronajímatele nutný. Nájemce musí pronajímatele písemně požádat o udělení souhlasu a pronajímatel musí souhlas písemně udělit. Na udělení souhlasu má pronajímatel lhůtu 1 měsíc, pokud by souhlas neudělil, považuje se souhlas za udělený. Pozor však na situace, kdy je v nájemní smlouvě mezi nájemcem a pronajímatelem ujednán zákaz podnájmu, nebrání možnosti nájemce požádat o udělení souhlasu s podnájmem, avšak v takovém případě neplatí domněnka udělení souhlasu.

Sankce za porušení pravidel s udělením souhlasu

Pokud dá nájemce byt bez souhlasu vlastníka do podnájmu nebo tak učiní přes zákaz uvedený v nájemní smlouvě, dopouští se tím hrubého porušení svých povinností, což je jeden z výpovědních důvodů uvedených v ustanovení § 2288 občanského zákoníku, pro který může pronajímatel nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době. Je třeba však výpovědní důvod ve výpovědi řádně uvést. Důsledkem by byl však i zánik s ohledem na výše uvedené také samotného podnájemního vztahu.

Podnájem družstevního bytu

V případě sjednávání podnájmu družstevního bytu je situace specifická a má své vlastní podmínky, neboť v případě družstevního bytu je třeba vždy souhlasu ze strany bytového družstva s uzavřením podnájemní smlouvy (jelikož bytové družstvo vystupuje v pozici vlastníka nemovitosti-pronajímatele). Žádost o schválení možnosti uzavřít podnájemní smlouvu podává člen družstva (nájemce bytu), kdy tato žádost je spojena s úhradu administrativního poplatku, kdy družstvo si výši úhrady stanovuje v rámci svých stanov na členské schůzi, tento poplatek není nijak stanovený ani omezený zákonem, může se tedy lišit družstvo od družstva – někde to může být 1000 Kč za rok, někde 1000 Kč za měsíc.

V případě podnájmu družstevního bytu se také můžete setkat s komplikacemi, kterými mimo velkého administrativního poplatku za svolení podnájmu může být platné odmítnutí souhlasu, nečinnost družstva či výrazné omezení podnájemních vztahů přímo ve stanovách, např. zákaz podnájmu cizincům.

V případě podnájmu družstevního bytu by součástí podnájemní smlouvy měl být vždy souhlas udělený ze strany družstva.

 Společné pro oba podnájmy

V obou případech podnájmů je možnost žádat o udělení souhlasu s uzavřením podnájemní smlouvy buďto obecně, nebo s konkrétní osobou.

Vlastník bytu souhlas s podnájmem bytu udělit nemusí, když ani zákon ho k tomu nijak nenutí s výjimkou osoby blízké, kterou může vzít nájemce do bytu kdykoliv, a to i bez souhlasu vlastníka bytu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay