20. května 2022

Téma: Úvod do problematiky ukončení nájmu bytu

V následujících třech článcích se pokusíme nastínit tuto rozsáhlou oblast k lepší znalosti práv a povinností v nájemních vztazích.

Nájem bytu může obecně zaniknout:

·         uplynutím sjednané doby nájmu bytu,

·         dohodou nájemce a pronajímatele,

·         odstoupením od nájemní smlouvy a výpovědí nájmu bytu.

Pokud je nájem bytu sjednaný na dobu určitou, může nájemce dle občanského zákoníku vypovědět nájem bytu pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku z nájemní smlouvy zřejmě vycházely, a to do takové míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu bytu pokračoval. Jedná se o podstatnou změnu oproti předchozí právní úpravě, kdy nájemce mohl vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu určitou bez uvedení důvodu. Podmínky pro učinění výpovědi z nájmu bytu nájemcem budou tak splněny například za situace, kdy nájemce získá práci ve vzdáleném městě, do kterého nebude moci dojíždět z nájemního bytu. Nájemci lze tak doporučit, aby si sjednal s pronajímatelem důvody pro výpověď z nájmu bytu pronajatého na dobu určitou odchylně od zákonné úpravy, např. uvedením možnosti výpovědi bez uvedení důvodu.

V rámci ukončení nájmu bytu sjednaného na dobu určitou stanovuje občanský zákoník taktéž ustanovení k ochraně nájemce, kdy se pronajímatel chová pasivně při skončení nájmu bytu a nevyzve nájemce k opuštění bytu. Občanský zákoník konkrétně vymezuje, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si pronajímatel a nájemce něco jiného.

Dohoda o skončení nájmu bytu mezi pronajímatelem a nájemcem je praktické a smírné řešení ukončení nájmu bytu. Lze doporučit, aby dohoda o skončení nájmu bytu obsahovala ujednání o vypořádání vzájemných pohledávek. Dohoda o skončení nájmu bytu vyžaduje písemnou formu.

K výpovědi nájmu bytu lze obecně stanovit, že výpověď vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé smluvní straně, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy výpověď došla druhé smluvní straně.

Pokud učiní výpověď z nájmu bytu pronajímatel, pak je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky, včetně uplatnění práva na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, bez uvedeného poučení se výpověď považuje za neplatnou. Občanský zákoník avšak podrobněji neupravuje námitky nájemce z hlediska jejich obsahu a dalšího postupu pronajímatele při jejich uplatnění. Z hlediska soudního přezkumu výpovědi nájmu bytu je nájemce oprávněn podat příslušný návrh k přezkumu oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy došlo nájemci výpověď z nájmu bytu.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Foto: Pixabay

X