9. února 2023

Téma: Věcná břemena, předkupní a zástavní právo

Předkupní právo k nemovité věci (I)

Předkupní právo k nemovité věci prošlo v minulém roce významnou změnou, a to zejména v oblasti předkupního práva spoluvlastníků. Obecně předkupní právo spočívá na ujednání mezi předkupníkem a dlužníkem, kdy v případě, že chce dlužník prodat věc třetí osobě, má nejprve povinnost tuto věc nabídnout předkupníkovi v souladu s ustanovením § 2140 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“). Občanský zákoník dává v rámci předkupního práva prostor pro vlastní ujednání mezi stranami a nabízí možnost rozšířit dosah předkupního práva také na jiné způsoby zcizení i mimo souvislost s kupní smlouvou.

Samotná povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Nabídku vůči předkupníkovi prodávající učiní ohlášením všech podmínek pro možné uzavření smlouvy. Oznámení spočívá především v informování o obsahu smlouvy s třetí osobou jakožto koupěchtivým. V případě nemovité věci je nabídka podmíněna písemnou formou. I kdyby předkupník nabídnutou věc odmítl a nekoupil ji, předkupní právo mu zůstává zachováno. Pokud ovšem předkupník předmětnou nabídku přijme, uskutečnění se koupě mezi předkupníkem a prodávajícím za stejných podmínek, jako by byla provedena mezi prodávajícím a třetí osobou. Předkupní právo může být rovněž zřízeno jako právo věcné a umožňuje předkupníkovi domáhat se po koupěchtivém, aby mu již zcizená věc byla za příslušnou úplatu převedena.

Nejtypičtější případ, kdy dochází k realizaci předkupního práva u nemovitých věcí, nastává v souvislosti se spoluvlastnictvím, kdy jeden ze spoluvlastníků nemovité věci má zájem převést svůj podíl na jiného. Od 1. 7. 2020 došlo k podstatnému omezení předkupního práva ve prospěch spoluvlastníků dle ustanovení § 1124 občanského zákoníku. Potřebnost změny předkupního práva byla odůvodněna především komplikacemi při převodu bytových a nebytových jednotek společně s garážovými stáními, která byla vymezena právě jako spoluvlastnické podíly a ostatní spoluvlastníci k tomuto podílu na garážových stáních mohli mít předkupní právo. Kupní smlouva se třetí osobou pak v případě podílu na garážových stáních byla uzavírána s rozvazovací podmínkou.

Nyní platí pro předkupní právo, že jakmile jeden ze spoluvlastníků nemovitosti převádí svůj podíl osobě, která je spoluvlastníkem nebo osobou blízkou, jako například sourozenci, manželovi či příbuznému v řadě přímé, nevztahuje se na toto jednání ustanovení o předkupním právu. Vliv na samotné uplatnění předkupního práva nebude mít ani to, jestli byl spoluvlastnický podíl převeden za úplatu či nikoli. V případě bezúplatného převodu budou mít spoluvlastníci rovněž právo na vykoupení podílu za obvyklou cenu. Totéž platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

Předkupní právo spoluvlastníků je tak dáno především pro případy, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečnosti tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a jeden ze spoluvlastníků má zájem převést svůj podíl třetí osobě. V takovém případě pak ostatní spoluvlastníci mají vůči podílu prodávajícího spoluvlastníka předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X