Téma: Výpověď z nájmu bytu

Nájemce a výpověď

Nájemce může dát výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou kdykoliv i bez uvedení důvodů v tříměsíční výpovědní době, není-li sjednána výpovědní doba jiná. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou může dát nájemce výpověď tehdy, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy o nájmu bytu vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Bude-li tedy například sjednán nájem bytu na dobu určitou pěti let a nájemce se po dvou letech po vzniku nájmu bude nucen z důvodu změny zaměstnání přestěhovat do jiného města, nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval, a výpověď z nájmu bytu tedy v tomto případě bude po právu.

Pronajímatel a výpověď

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Zákon za takové porušení přímo považuje situaci, kdy přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí. Dalším příkladem může být dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce. Pokud nájemce dluží na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, je to již považováno za porušení povinností zvlášť závažným způsobem a pronajímatel je oprávněn dát takovému nájemci výpověď bez výpovědní doby. Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, dále má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Náhrada škody

Pronajímatel/fyzická osoba může vypovědět nájem, který je sjednán na dobu neurčitou, v tříměsíční výpovědní době také v případě, že potřebuje byt užívat sám, případně jeho příbuzní nebo rozvedený manžel. Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z tohoto důvodu, je povinen mu byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, pokud nevyužije byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno. Pronajímatel již není oprávněn dát nájemci výpověď z důvodu, že vlastní dva a více bytů.

Výpověď bez výpovědní doby

Pro případ, že nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může mu dát pronajímatel výpověď bez výpovědní doby. Doručením výpovědi nájem bytu zaniká a nájemce je v takovém případě povinen odevzdat byt pronajímateli co nejdříve, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Za zvlášť závažné porušení povinnosti zákon považuje například situaci, kdy nájemce dluží pronajímateli na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, a současně ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. K výpovědi, které by nepředcházela tato písemná výzva nebo která by neobsahovala výpovědní důvod, by se nepřihlíželo.

Právo nájemce vznést proti výpovědi námitky

Výpověď ze strany pronajímatele musí kromě shora uvedených náležitostí obsahovat také poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je přímo ze zákona taková výpověď neplatná. Námitky proti výpovědi bude vznášet nájemce pronajímateli většinou písemně formou, například doporučeného dopisu. Funkcí námitek je vyvolat jednání mezi nájemcem a pronajímatelem o případném zpětvzetí výpovědi tak, aby se předešlo soudnímu řízení. Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je nájemce oprávněn podat ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena.

Zajištění náhradního ubytování

Pronajímatel již nemusí nájemci zajišťovat bytovou náhradu. Povinnost pronajímatelů zajišťovat nájemcům různé druhy bytových náhrad ve vztahu ke konkrétním výpovědním důvodům skončila s účinností nového občanského zákoníku.

Občanský zákoník upravuje institut výpovědi z nájmu bytu jednotně, bez ohledu na sociální postavení, věk a finanční situaci nájemce a pronajímatele. Pokud nájemce již výpověď z nájmu bytu dostane, vždy doporučuji, aby si například v poradně Sdružení nájemníků ČR či u svého právního zástupce ověřil, zda je výpověď platná, a pokud s jejím obsahem nesouhlasí, aby se bránil soudní cestou, jak je uvedeno výše.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Foto: Pixabay