5. února 2023

Téma: Vyúčtování versus rozúčtování – zálohy na služby

Stanovení záloh na očekávané náklady služeb, jejich vyúčtování a vypořádání je jednou ze základních činností týkajících se správy domu a pozemku.

Vyúčtování je porovnáním skutečné výše nákladů na služby se zálohami na jednotlivé služby v daném zúčtovacím období, a to z pohledu zúčtovací jednotky (domu), ale i z pohledu jednotlivého příjemce služeb.

Tomuto kroku předchází rozúčtování, což je proces rozdělení nákladů za poskytované služby na jednotlivé příjemce služeb a stanoví způsobu, jakým se tak děje. Rozúčtování se týká především služeb spojených s užíváním jednotky nebo, jinak řečeno, službami, které jsou spotřebovávány v jednotce (bytě). Takovými službami jsou především dodávka tepla, teplé a studené vody.

V případech bytových korporací (společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo), které pověří třetí osobu zajištěním některých činností správy domu a pozemku (správce bytového domu), lze zaznamenat dvojí přístup k zajištění rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby. Část správců bytového fondu se soustředí pouze na vyúčtování služeb a naopak rozúčtování včetně odečtů měřicích zařízení ponechává na jiném (sub)dodavateli – rozúčtovatelské firmě. Jiné správní firmy dodávají službu kompletně, a to buď na základě výstupů z měření specializovanou firmou, nebo i tuto službu zahrnují do své nabídky. Platí ovšem, že si rozúčtování i vyúčtování může zajistit bytová korporace i vlastními silami.

Pro náležitosti vyúčtování platí obecně především § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“ nebo jen „ZoS“), který stanoví, že:

a)      poskytovatel služeb je povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů oproti zálohám na jednotlivé služby nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Je tomu tak proto, aby mohl poskytovatel získat a zpracovat všechny nákladové faktury za dané zúčtovací období. Nezřídka se podaří zkompletovat výši nákladů až v průběhu třetího měsíce po skončení zúčtovacího období. Jinou cestou může být například stanovení dohadných položek na základě zkušeností minulých let, ale jde o cestu méně přesnou, co do zohlednění skutečného uživatelského chování vlastníků a nájemců bytů v daném zúčtovacím období;

b)      ve vyúčtování musí být uvedena skutečná výše nákladů na služby v členění podle jednotlivých služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování;

c)      pro finanční vyrovnání, které vyplyne z vyúčtování, tj. buď pro vyplacení přeplatku poskytovatelem služeb příjemci služeb, nebo naopak pro úhradu nedoplatku příjemcem služeb jejich poskytovateli, se stanoví lhůta 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Právě z tohoto důvodu je podstatné věnovat velkou pozornost způsobu doručení vyúčtování vlastníkům či nájemcům bytů a bytových jednotek, zcela jistě pak v případech, kdy lze předvídat budoucí soudní spor o úhradu nedoplatku. Pozor však na sankci, která vyplývá ze zákona o službách, kdy se za nedodržení termínu pro doručení vyúčtování stanoví poskytovateli služeb pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním. Sankce tak může mířit i na případy, kdy jsou výsledkem vyúčtování v domě jen samé přeplatky na zálohách na služby!

Některé bližší podmínky pro náležitosti vyúčtování stanoví vyhláška MMR ČS č. 269/2015, o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška o rozúčtování“). Jde především o náležitosti spojené s vyúčtováním nákladů na vytápění a nákladů na poskytování teplé vody příjemcům služeb.

Ve vyúčtování poskytovatel služeb, kromě náležitostí stanovených zákonem, uvede

a)      za zúčtovací jednotku:

a.       odděleně spotřebu tepla na vytápění, spotřebu tepla na ohřev vody v GJ a množství vody v m3 spotřebované na poskytování teplé vody,

b.      odděleně jednotkové ceny tepla na vytápění a tepla spotřebovaného na ohřev vody v Kč/GJ a vody spotřebované na poskytování teplé vody v Kč/m3,

c.       celkové náklady v Kč odděleně na vytápění a na teplo spotřebované na ohřev vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody, podíly základních a spotřebních složek nákladů na vytápění a nákladů na teplo spotřebované na ohřev vody v % a v Kč,

b)      podlahovou plochu a započitatelnou podlahovou plochu zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru příjemce služeb v m2, v případě poskytování teplé vody průměrný počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb a za celou zúčtovací jednotku v zúčtovacím období, součet skutečných a přepočtených náměrů instalovaných měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru příjemce služeb, součet náměrů instalovaných vodoměrů za zúčtovací jednotku a náměr instalovaných vodoměrů teplé vody v bytě či nebytovém prostoru příjemce služeb a ve společných prostorách zúčtovací jednotky rozúčtovávaných přímo mezi jednotlivé příjemce služeb podle evidence spotřeb v m3, hodnoty podílu nákladu příjemce služeb na vytápění, teplo na ohřev vody a na vodu v teplé vodě,

c)      měrnou spotřebu tepla na vytápění za zúčtovací jednotku v zúčtovacím období vyjádřenou v GJ na m2 započitatelné podlahové plochy,

d)      podíly nákladů připadající na příjemce služeb s uvedením základních složek, spotřebních složek a celkových nákladů v Kč, a to zvlášť na vytápění, na teplo na ohřev vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody,

e)      koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy nebo započitatelné podlahové plochy konkrétního bytu či nebytového prostoru a pro přepočty odečtů měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění u příjemce služeb.

(§ 6 vyhlášky o rozúčtování)

Závěrem ještě jednu poznámku: stanovení záloh na služby nemusí nutně kopírovat rozhodnutí o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé příjemce služeb. To může vést k tomu, že budou některé zálohy stanoveny odlišným způsobem, tedy podle jiného kritéria, než toho, které bude použito pro finální rozdělení nákladů na služby po skončení zúčtovacího období. Toto může být průvodním znakem např. pro novostavby, kde ještě nebude zcela zřejmé chování uživatelů bytových jednotek.

V praxi se však setkáme především se situací, kdy stanovené zálohy bude vycházet ze stejných kritérií, podle kterých dojde k rozúčtování, resp. vyúčtování výsledných nákladů za služby.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X