29. října 2020

Téma: Základem kvalitní stavby je kvalitní smlouva

U stavebníků zpravidla převládá představa, že nejdůležitějším krokem na cestě ke kvalitní stavbě, dokonalé vzhledem i funkcí, je pořízení projektové dokumentace a získání stavebního povolení, případně stavebního souhlasu.

Ve skutečnosti tomu tak není. Ve správním řízení o umístění a o povolení stavby prokazuje stavebník ve spolupráci s projektantem, že svým záměrem postavit/upravit stavbu neohrozí veřejný zájem. Příslušnou dokumentací dokládá splnění požadavků a povinností, které stanoví stavební zákon a jeho prováděcí předpisy a také předpisy související (např. zákon o hospodaření energií).

Základním předpokladem kvalitní stavby je kvalitní smlouva. Může být jen jedna – to v případě, kdy si stavebník objednává takzvaně stavbu na klíč; pak bude mít jediného smluvního partnera, který mu zajistí zpracování potřebné dokumentace a související služby (označované zpravidla jako inženýring) i zhotovení stavby. Nyní s takovou možností počítá i zákon č. 134/2017 Sb., o zadávání veřejných zakázek, formulací možnosti zadání zakázky formou požadavků na výkon nebo funkci stavby. V zahraničí je tento způsob výstavby označovaný jako „design-build“, tedy navrhni a postav, častější; v našich zemích není ale příliš rozšířený.

Zpravidla se setkáváme s tím, že stavebník má smluvních partnerů několik: projektanta na zpracování dokumentace pro umístění stavby a projektové dokumentace pro povolení stavby; odborníka (u veřejných zakázek po 1. lednu 2018 vždy osobu s autorizací ve výstavbě) pro výkon technického dozoru stavebníka a stavební firmu (označovanou jako zhotovitel) pro provedení stavby. Proces od stavebního záměru po kolaudaci stavby, resp. zahájení jejího užívání, je složitý, organizačně, ekonomicky a technicky náročný a zpravidla ne zcela opakovatelný. Můžeme využít zkušenosti souseda, který si postavil dům, ale vždy musíme počítat s tím, budeme řešit rozdílné situace, odlišné podmínky a detaily. Výrobu domu nelze automatizovat. Proto mluvíme v případě pořízení stavby o stavebním projektu – individuálním, neopakovatelném procesu, který je definován (vymezen) místem, časem a náklady. Pokud se setkáme v aktuálních platných právních předpisech nebo v odborné literatuře s termínem stavební projekt, nepleťme si jej s projektovou dokumentací (dříve označovanou právě termínem projekt), tedy s návrhem stavby.

Je-li pořízení stavby složitým procesem, bude přiměřeně složité i sestavení každé smlouvy. Především si musíme uvědomit, že zde opouštíme předpisy stavebního práva jako předpisy veřejnoprávní a vstupujeme na pole jiného druhu předpisů, tedy předpisů soukromoprávních, především pak občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 460/2016 Sb.). Zatímco prostřednictvím veřejnoprávních předpisů ukládá stát právnickým i fyzickým osobám povinnosti či jednoznačně vymezuje jejich práva a nelze se od nich smluvně či jiným způsobem odchýlit, v případě soukromoprávních předpisů mají účastníci právních vztahů zcela rovnoprávné postavení (i v případě, kdy jedním účastníkem je úřad státu) a mohou se od dikce předpisu odchýlit: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“ (§ 1 občanského zákoníku). V občanském zákoníku najdeme ustanovení týkající se různých druhů smluvních ujednání. Nás v této souvislosti budou zajímat zejména ustanovení týkající se smlouvy o dílo (§ 2586 až 2635 občanského zákoníku) a smlouvy příkazní (§ 2430 až 2444 občanského zákoníku). Kdy použijeme který typ smlouvy? O tom v dalších částech seriálu.

Zdroj: ČKAIT

Foto: Pixabay

X