24. června 2021

Téma: Změny v bydlení

Správa bytových domů – hlavní výzvy (III)

Loňská novela zákona občanského zákoníku, očekávané promítnutí povinností z aktualizované evropské směrnice k energetické účinnosti, tlak na elektromobilitu, podpora alternativním zdrojům nebo samotný technologický pokrok. To vše mohou být významné podněty pro zamyšlení správců bytových domů na straně jedné a zástupců statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek a bytových družstev) na straně druhé nad dnešním stavem zpracování dat ve správě bytových domů.

Evidence členů bytových je v případě společenství vlastníků jednotek závislá na aktivitě nabyvatele jednotky (u bytových družstev to zpravidla odpadá, protože teprve oznámením bytovému družstvu je dokončen převod družstevního podílu, tzn., že podání informace je ve vlastním zájmu nabyvatele družstevního podílu). Zkušenost správců hovoří o tom, že těch, kteří nahlašují nabytí jednotky do svého vlastnictví, není ani pětina. To má za následek vedení nepřesných evidencí. A velmi podobně je na tom i oznamování vlastníků jednotek o přenechání bytů do nájmu. Lepší situace je u bytových družstev, kde podnájem bytu schvaluje statutární orgán.

Jsem přesvědčen, že by společenstvím vlastníků jednotek jako osobám odpovědným za správu domu a pozemku pomohla obdoba služby „hlídacího psa“, která je dnes dostupná samotným vlastníkům jednotek. Na to by mohla navázat komunikace na vlastníka jednotky (a to platí i pro člena družstva – nájemce) s nabídkou samoobslužného systému oznamování změn v počtech členů domácnosti, kontaktních údajů či informací o přenechání bytu do jeho nájmu či podnájmu. Zkrátka nabídka vyššího uživatelského komfortu pro vlastníky i nájemce bytových domů. Určitě musí v tomto směru dojít k automatizaci procesů, má-li být aktuálním uživatelům bytů doručována častější informace o skutečné spotřebě energií a médií.

Obdobnou výzvu pro správu bytových domů představuje vzdálený způsob měření spotřeb energií a médií v podobě, v jaké ho vyžaduje úvodem zmíněná evropská směrnice. Snažím se ho nechápat jako otravný výmysl evropské byrokracie, nýbrž jako inspirativní impuls k zamyšlení nad současnými způsoby měření spotřeb energií a médií. Jedině průběžné sledování a vyhodnocování spotřeb energií a médií může pomoci lépe pochopit potřeby domu a uživatelů bytů a nastavit pro ně efektivněji podmínky dodávek tepla, teplé a studené vody, elektřiny nebo plynu. A samozřejmě může zabránit nechtěným únikům či chybám v měření, a to jak na úrovni domu, tak i na úrovni bytu.

Na to navazuje informování vlastníků jednotek a nájemců bytů o jejich spotřebách energií a médií v rozšířené podobě tak, jak to předvídá evropský předpis. Očekával bych, že bude patřit k příštím ambicím správců bytových domů dostat k zákazníkovi nejen četnější informaci o jeho spotřebě v měrných jednotkách, ale také přímo v korunách, s porovnáním nejen s vybraným časovým obdobím, oproti uhrazeným zálohám s predikcí výsledku budoucího ročního vyúčtování i s identifikováním referenční spotřeby. Tento proces pak může být završen třebas nabídkou služeb právě pro pronajímatele či podnajímatele bytů ve vztahu k jeho nájemci či podnájemci. Myslím, že by o takovou služby drtivá většina dnešních pronajímatelů a podnajímatelů stála.

Od správních firem či bytových družstev bude vyžadováno stále více pracovat s elektronickou komunikací. Možnost zasílání požadavků statutárním orgánem, a dokonce i jednotlivými uživateli bytů prostřednictvím klientské aplikace, jejich evidence a zejména pak sledování průběhu jejich vyřizování (ticketing) je už dnes nabízeno či vyvíjeno některými většími správci bytových domů. Rozvoj této služby je nabíledni. Napomůže vzájemné komunikaci, tedy i v ověřeném doručování potřebných zásilek, odpadne chození na poštu a také rostoucí náklady poštovného. Ale umožní oběma stranám, vlastníkovi bytového domu i správci, vidět množství vyřizovaných podnětů, časovou náročnost s tím spojenou a lépe rozpoznat rozhodovací procesy na obou stranách. Jsem přesvědčen, že se klientské aplikace brzy stanou nejvýznamnějším komunikačním kanálem mezi správcem a klientem, ať již členem statutárního orgánu bytové korporace nebo jejím členem.

Poslední poznámku věnuji oblasti sledování potřeb bytového domu z hlediska provozu a údržby. BIM, IOT či EED mohou napomoci novým způsobům sledování provozních potřeb bytového domu. Napříště může být i technický a energetický pasport bytového domu provázán s 3D modely, umožňujícím vzdálenou diagnostiku zdrojů možných problémů či potřeb technických zásahů v domě, plánování oprav nebo rychlejší zpracování zadání pro výběrová či poptávková řízení. Uchování historie zásahů i přesná lokalizace nových závad či poruch mohou významně přispět k lepší zastupitelnosti v technické správě objektu na straně správce a lepší orientaci členů statutárních orgánů bytových korporací.

Jsem rád, že se mohu sám podílet na vývoji jednoho softwarového řešení s cílem postupného uvedení všech zde zmíněných změn do praxe správy bytových domů. Nezapomínáme přitom ani na edukaci na odběratelské straně, ačkoliv reakce těch, kteří už měli možnost „ochutnat“ první výstupy jsou nadšené. Přesvědčivě to ukazuje, že nástup moderních technologií, nových softwarů a automatizací do oblasti správy bytových domů je správnou a jedině možnou cestou už pro nejbližší roky. Určitě to přivítají nejen členové statutárních orgánů a uživatelé bytových domů, ale také sami správci bytového fondu.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto. Pixabay

 

X