28. ledna 2023

Téma: Změny v bydlení

Dostupnost bydlení – podmiňující faktory (V)

Dostupné bydlení je v současnosti hodně diskutovaným pojmem. Co si pod tím představit? Odpověď není tak jednoduchá. Pro každého z nás může dostupnost bydlení znamenat především odlišnou formu bydlení. Poslední tři dekády ovlivnili myšlení velké většiny obyvatel České republiky, pro které se nejvyšší prioritou stalo vlastnictví nemovitosti, ať již bytového domu, nebo bytu. Nevadí jim ani zpravidla dlouhodobé závazky z hypotečních smluv a řešení svého bydlení vlastnickým způsobem vidí jako dobrou cestu:

  1. jak mít pod výlučnou kontrolou (rodinný dům) či alespoň spolukontrolou s ostatními vlastníky bytových jednotek náklady spojené s provozem a užíváním bytu a současně
  2. jak se prostřednictvím investice do vlastního bydlení zajistit na důchod.

Na družstevní nájemní bydlení je ve světle velké vlny převodů bytových jednotek do vlastnictví členům bytového družstva nahlíženo také spíše jako na cestu k vlastnickému bydlení, byť zpravidla v delším časovém horizontu. To platí i pro renesanci družstevní bytové výstavby, kde lze nalézt nejrůznější formy bytových družstev, někde umožňujících převedení družstevního bytu do vlastnictví člena družstva prakticky ihned po jeho nabytí družstvem, jindy naopak s konstrukcí delšího využití družstevní formy a správy bytových domů. Zkušenosti mnohých fungování bytových družstev jasně ukazují, že jejich správné vedení často nemotivuje ke změně ani samotné členy družstva.

Protipólem je pak nájemní bydlení, které je zpravidla preferováno jako cenově dostupnější bydlení na vstupu, kdy nejsou zapotřebí žádné vlastní či rodinné úspory či není potřeba jiné řešení doplnění finančních prostředků, se kterým je spojena povinnost jejich návratnosti a které tudíž zvyšuje následné náklady bydlení.

Pro všechny formy je důležitý pohled na pořizovací náklady, které jsou ovlivňovány mnoha faktory. Zkusme uvést alespoň ty nejdůležitější:

  1. V případě pozemků můžeme sledovat současný růst jejich kupní ceny, speciálně v atraktivních lokalitách. Jen částečnou odpovědí může být využívání obecních pozemků, především cestou v zásadě neziskových forem výstavby, jako jsou např. ověřená bytová družstva či diskutované formy pro „baugruppe“ (není totiž vyloučeno, že pro skupinovou výstavbu předem známých osob bude bytové družstvo nejvhodnější formou uspořádání vnitřních vztahů). V každém případě je možné rozložením kupní ceny pozemku do delšího časového období rozložit vstupní pořizovací náklady pro bydlícího a dosáhnout tak snížení měsíčních nákladů jeho bydlení. V případě pozemků tedy bude platit, že rozložení kupní ceny bude hrát větší roli tam, kde je cena pozemku vyšší.
  2. U projektování staveb jsou často zmiňovány výhody typové výstavby, kdy jsou opakovaně využívány typové projekty (tak, jak jsou známy z výstavby rodinných domů). To je jistě možnou cestou, byť je třeba nezapomenout na skutečnosti, že každý projekt musí být zasazen do konkrétní lokality s jejími specifiky a sama opakovanost projektů může vést k zákaznicky nepreferované unifikovatelnosti bytových domů (viz zejména panelová zástavba ze sedmdesátých a osmdesátých let minulého století).
  3. Stavební náklady mají celou řadu specifických pohledů – aktuálně rostoucí ceny stavebních materiálů, často problematická profesní kvalita zaměstnanců na stavbách a růst mzdových nákladů při zajištění pracovníků s vyšší odborností. Výše stavebních nákladů bývá hodně srovnatelná a velmi záleží na zvoleném standardu bytového domu.
  4. Se stavebními náklady úzce souvisí legislativní požadavky a zpřísňující se stavební a technické normy. Není žádným tajemství, že by dnešním normám nevyhověly ani domy v atraktivních čtvrtích hlavního města, byť z pohledu zájemců o bydlení patří např. Vinohrady nebo Holešovice k nejvyhledávanějším místům a tomu odpovídá i jejich cena. Stále složitější technologie v bytových domech přitom vedou nejen k vyšším pořizovacím nákladům, ale zpravidla také k vyšším nákladům na jejich následné údržby.
  5. Finanční náklady jsou dnes hodně ustálené a odpovídají možnostem organizátora stavebního projektu a zhodnocením rizik. Velcí a zkušení developeři mají zpravidla přístup k levnějšímu financování samotné výstavby nových domů a bytů, nebo dokonce dostatek vlastních finančních prostředků, jejichž zhodnocení se pak promítá do očekávaného zisku z realizované výstavby.
  6. S finančními náklady souvisí daně, za které odpovídá stát. Ty za poslední dobu zásadně stouply, ponejvíce v podobě zvýšení daně z přidané hodnoty u pozemků nebo stavebních prací. Nezvrátilo to ani rozhodnutí o zrušení daně z nabytí nemovitosti. V případě daně z přidané hodnoty pak oddálení jejího většího zpětného přerozdělování do míst (obcí a měst), kde vznikají nové projekty jako základ pro odvádění této daně, vede k uplatnění tzv. kontribucí, tedy přispívání na infrastrukturní rozvoj organizátory výstavby nad rámec zákonného zdanění. To se pak samozřejmě znovu promítá do vyšší ceny bydlení.

Sekundární trh všechny uvedené faktory nové výstavby bedlivě hlídá a také na ně reaguje. Proto dochází spolu s růstem cen nového bydlení i k postupnému růstu cen starších nemovitostí. V nejatraktivnějších lokalitách pak dokonce cena místa často předstihuje cenu samotné stavby. To je však jistě otázkou pro jinou debatu, než tu, kterou je dostupné bydlení.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

X