6. února 2023

Téma: Změny v bydlení

Stát, obce, družstva a nájemní bydlení (VI)

Zhoršující se dostupnost bydlení v České republice obrací pozornost k nájemnímu bydlení. K nájmu bytu není zapotřebí větších finančních zdrojů na straně zájemce o bydlení, ani prokazování aktuální majetkové či příjmové situace pro sjednání hypotečního financování. Navíc jde o flexibilnější formu bydlení, kterou je snazší v případě potřeby ukončit.

I nájemní bydlení však může mít řadu podob, ostatně řadu z nich zná veřejnost jak z nedávné minulosti, tak i z přítomnosti:

  1. státní nájemní bydlení, prakticky neexistující vlivem privatizace nebo transformace krátce po roce 1989,
  2. obecní nájemní bydlení, zásadně omezené privatizací obecních bytů v uplynulých třech desetiletích, a to hlavně zpočátku za nepřiměřeně nízké ceny, často motivované více politickými důvody než hledáním jejich odpovídající hodnoty,
  3. privatizované nájemní domy v rukou individuálních majitelů, kde se velmi ustálily nájemní vztahy po deregulaci nájemného s výjimkou dříve rostoucího a dnes potlačeného vlivu krátkodobých pronájmů, kde dnes řada vlastníků činžovních nájemních domů preferuje korektní dlouhodobé nájemní vztahy s osvědčenými nájemníky,
  4. individuální investiční bydlení, tedy nabídka nikoliv celých nájemních domů, nýbrž jednotlivých bytů k jejich pronájmům, kdy vlastník bytové jednotky zhodnocuje volné finanční prostředky, často přitom ve spojení s řešením budoucího bydlení pro své potomky,
  5. institucionální investiční nájemní bydlení, kterému věnuje pozornost pomalu rostoucí počet developerů, ale také investičních fondů, jako zajímavé oblasti pro dlouhodobé zhodnocování vložené investice,
  6. družstevní nájemní bydlení, které nejprve prošlo od zásadní transformace původních (větších) bytových družstev přes zakládání „privatizačních“ bytových družstev za účelem koupě obecních nájemních domů k renesanci původní myšlenky družstevní bytové výstavby v dnešní podobě.

Při současném trendu, kdy stále větší skupina obyvatel nemůže dosáhnout na koupi bytu, lze očekávat, že poroste zájem o nájemní bydlení především z finančních důvodů. Ne vždy je to však tak jednoduché. Na straně jedné totiž nájemce nepotřebuje zmíněný vstup krytý vlastními prostředky, jako je tomu při pořizování bydlení, na straně druhé však současně neukládá žádné finanční prostředky dlouhodobě do svého majetku. V případě nájemního bydlení tedy nejde o zhodnocování vlastních úspor. Z hlediska samotného užívání nájemního bytu se pak hůře investuje do jeho vylepšení (stavebních úprav), na rozdíl od vlastního bydlení, ať již vlastnického, či družstevního bytu.

Výše nájmu je ovlivňována mnoha nejrůznějšími faktory, které jsou vzájemně provázané a často podmíněné, mezi něž patří:

  1. Pořizovací náklady u novostaveb, kde platí, že investor pochopitelně hledí na návratnost vložených finančních prostředků. Ta se postupně prodlužuje úměrně rostoucím nákladům na výstavbu nových bytů. Čím delší je časový horizont návratnosti investovaných finančních prostředků, tím nižší může být výše nájemného. To nahrává především těm subjektům, které mají k dispozici dlouhodobé finanční úspory (typicky např. investiční či penzijní fondy).
  2. Pracovní příležitosti, které dlouhodobě vedou ke koncentraci zájmu o bydlení do míst, kde je dlouhodobá perspektiva jejich zajištění a rozvoje. Do budoucna je velkou otázkou, nakolik se automatizace a robotizace výroby spolu s dynamicky se rozvijícími formami práce z domova promítnout do zpomalení stěhování do městských aglomerací.
  3. Sociální vazby, opět dlouhodobě přitahující zejména mladší generaci potřebou mít v bezprostřední blízkosti svého doma kvalitní infrastrukturu služeb, hlavně v oblastech vzdělávání, zdraví či volného času.
  4. Dopravní obslužnost zvyšující atraktivitu míst, která umožňují dobré dopravní spojení do větších center, ale také naopak, či ještě lépe, současně k lokalitám s větší nabídkou kulturních, turistických či sportovních příležitostí.
  5. Mimořádné události, jakou je nová zkušenost s pandemickou situací, jež měla celou řadu dopadů, které ovlivnily krátkodobě nájemné:
  • významně podpořila rozvoj práce z domova, ale také omezila prezenční formu vzdělávání, což vede k růstu zájmu o bydlení, které může splňovat větší nároky zejména pro početnější domácnosti. Limity zájmu pak pochopitelně narážejí na pořizovací ceny takových nemovitostí, především ve velkých městech, a to může vedle zvažování větších dojezdových vzdáleností podpořit zájem o nájemní formy bydlení v městských aglomeracích.

Jistě by se daly vyjmenovat mnohé další faktory ovlivňující nájemní bydlení. Za důležité však považuji věnovat se spíše vyváženosti a stabilitě nabídky všech forem bydlení, vedle nájemního tedy i vlastnického, družstevního či obecního nájemního bydlení. Každá z forem bude mít svůj prostor i úlohu odpovídající aktuální situaci bydlení. O jejich preferenci či atraktivitě pak může rozhodnout jen zájem ze strany těch, kteří řeší své bydlení.

 Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

 

X