25. října 2020

Téma: Způsoby nabytí nemovitosti a úskalí s tím spojená I.

Nemovitosti lze nabýt několika způsoby, mezi něž patří:
  • 1. koupě,
  • 2. dědictví,
  • 3. darování,
  • 4. k méně obvyklým patří směna nemovitostí.

U převodů družstevních podílů či obchodních podílů (v praxi asi nejčastější společnost s ručením omezeným) nejde o nabytí nemovitosti v pravém slova smyslu. U bytových družstev jde o nabytí podílu, se kterým je spojeno právo nájmu bytu či jiné prostory. Ta samozřejmě může sloužit k trvalému bydlení, nicméně zůstává vlastnictvím bytového družstva, jakkoliv je takové vlastnictví výrazně limitováno právy člena družstva. Podobné je to i u obchodních společností, ať již založených za účelem koupě nemovitosti z daňových důvodů či důvodů správy majetku pro více členů společnosti.

Prodej a koupi nemovitosti lze uskutečnit vlastními silami nebo prostřednictvím realitního makléře. Koupě nové nemovitosti od investora stavby (developera) má obdobné znaky, kdy má kupující buď možnost kupovat rovnou od developerské společnosti, kde jedná s jejími zaměstnanci, nebo opět prostřednictvím realitní kanceláře, která je prodej nových domů či bytů pověřena developerem.

Ve všech případech dochází ke koupi nemovitosti uzavřením kupní smlouvy a jejím vkladem spolu s návrhem na zápis změny vlastnického práva do katastru nemovitostí. Je přitom lhostejno, zda uzavření kupní smlouvy předcházela rezervační smlouva či smlouva o budoucí smlouvě kupní.

K nejčastěji používaným smluvním typům při koupi nemovitosti jsou:

  • 1. Rezervační smlouva

Jejím cílem je zajištění zájmu budoucího kupujícího o vybranou nemovitost (do doby jejího postavení budoucím prodávajícím či získání financování budoucím kupujícím) a je zpravidla spojena s úhradou rezervačního poplatku. Jedná se o smlouvu nepojmenovanou, tedy neuvedenou explicitně v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

  • 2. Smlouva o budoucí smlouvě kupní

Jejím obsahem je závazek budoucího prodávajícího prodat nemovitosti oproti závazku budoucího kupujícího nemovitost koupit za podmínek v této smlouvě specifikovaných. Samotná kupní smlouva je pak často přímo uvedena jako součást smlouvy o budoucí smlouvě kupní, která pouze přidává podmínky, které musí uzavření kupní smlouvy samotné předcházet a k jejichž naplnění se obě smluvní strany zavazují učinit vše potřebné. Na rozdíl od rezervační smlouvy je upravena v v §§ 1785 až 1788 OZ.

  • 3. Kupní smlouva

Jde o závazek prodávajícího převést vlastnické právo k nemovitosti kupujícímu oproti závazku kupujícího uhradit prodávajícímu kupní cenu. Na rozdíl od obou předchozích smluv musí mít kupní smlouva písemnou formu, avšak totéž lze v případě prodeje a koupě nemovitosti doporučit i u rezervační smlouvy a smlouvy o budoucí smlouvě kupní.

Přípravu kupní smlouvy by měl mít na starosti realitní makléř, jde-li o prodej a koupi nemovitosti jeho prostřednictvím.

K hlavním náležitostem kupní smlouvy patří

  • identifikace prodávajícího a kupujícího
  • předmět prodeje či koupě včetně práv a povinností s nemovitostí spojených,
  • kupní cena, její splatnost a další platební podmínky,
  • ujednání o předání a převzetí nemovitosti.
  • 4. Zprostředkovatelská smlouva

Jejím obsahem je závazek zprostředkovatele (realitního makléře) zajistit za úplatu (provizi) pro zájemce uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, kterou může být:

  • kupující, je-li zájemcem vlastník nemovitosti, nebo
  • prodávající, hledá-li naopak realitní makléř vhodnou nemovitost pro kupujícího.

Podobně jako kupní smlouva je i tento typ smlouvy upraven občanským zákoníkem – §§ 2445 až 2454 OZ, která však připouští poměrně velkou volnost pro odlišnou úpravu smluvních stran.

Výše provize bývá nejčastěji stanovena pevnou částkou, procentem z dosažené kupní ceny nebo kombinací obou postupů.

Nabytí nemovitosti obecně představuje asi největší rizika v podobě skrytých vad, které nemusí být na první pohled úplně rozeznatelné. Kromě stavebně-technických parametrů se určitě vyplatí dobře se informovat na místní poměry, ověřit sousedské vztahy či se seznámit s rozvojovými plány obce. Při koupi bytu (bytové jednotky) lze jednoznačně doporučit ověřit si i fungování společenství vlastníků v domě včetně vnitřních předpisů, záznamů o dosavadních rozhodnutích a vyžádat si prostřednictvím prodávajícího u společenství vlastníků jednotek i potvrzení, že jaké případné pohledávky váznou na předmětné bytové jednotce.

Pro ověření stavebně-technických parametrů stavby lze vedle samotné prohlídky a studia stavební dokumentace doporučit i konzultaci s odborným znalcem. Tím nejlepším zpravidla není realitní makléř, nýbrž osoba, ke které chová budoucí kupující důvěru a která mu zajistí objektivní posouzení stavu nemovitosti.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X