29. října 2020

Téma: Způsoby nabytí nemovitosti a úskalí s tím spojená II.

Všechna práva třetích stran jsou v případě dražeb obsahem znaleckého posudku. Úkolem zpracovatele znaleckého posudku je popsat všechna zjištěná práva, kterými mohou být především:

1. zástavní práva,

2. věcná břemena,

3. výměnky,

4. práva stavby,

5. nájemní práva,

6. právo pachtu,

7. předkupní právo.

Zástavní právo

Často používaný institut k zajištění plnění dlužníka, který je zřejmě laickou veřejností nejčastěji spojován se zajištěním závazku kupujícího z úvěrové smlouvy vůči financující bance či stavební spořitelně. Zástavní právo u nemovité věci vznikne až vkladem do katastru nemovitostí. Právní úprava je obsažena v § 1309 až 1394 a dále také v přechodných ustanoveních §§ 3054 až 3072 zákona č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Věcné břemeno

Jedná se o způsob zajištění oprávnění třetí osoby k nemovité věci, které musí vlastník nemovitosti strpět. V praxi může jít o práva cesty, přístupu, umístění zařízení či vedení, ale také o právo užívání nemovité věci či její části. Takto se dělí na služebnosti (povinnost vlastníka nemovitosti trpět či zdržet se něčeho ve prospěch jiné osoby) a na reálná břemena (závazek vlastníka nemovité věci dávat něco oprávněné osobě či konat v její prospěch). Jde o právo zapisované do katastru nemovitostí. Právní úprava věcných práv k cizím věcem je obsažena v §§ 1257 až 1308 OZ.

Výměnek

Výměnek je znovuobjevený nástroj, který má umožnit vlastníkovi nemovité věci její přenechání jiné osobě výměnou za péči o svou osobu či rodinu. V praxi často řešeno spíše darováním nemovitosti se zřízením věcného břemene ve prospěch dárce. Právní úprava výměnku je obsažena v §§ 2707–2715 OZ.

Právo stavby

Jde o věcné právo umožňující stavebníkovi umístit na pozemek třetí osoby stavbu současnou či budoucí. Také právo stavby patří k právům zapisovaným do katastru nemovitostí. Právní úprava lze najít v §§ 1240–1256 OZ.

Nájemní právo

Nájemní smlouvou se vlastník nemovité věci (pronajímatel) zavazuje přenechat jí nebo její část za úplatu (nájem) třetí osobě (nájemci) k dočasnému užívání. V realitní praxi se bude jednat o jeden z nejrozšířenějších institutů. Jeho doplněním je pak i právo podnájemní. Nájem je upraven v §§ 2201 až 2331 OZ.

Právo pachtu

Vlastník nemovité věci (propachtovatel) přenechává třetí osobě (pachtýři) nemovitou věc k dočasnému užívání a požívání oproti závazku pachtýře hradit propachtovateli pachtovné a/nebo mu poskytnout poměrnou část výnosu. Právo pachtu se zřizuje pachtovní smlouvou, která se nevkládá do katastru nemovitostí. Pachtovní právo je obsahem ustanovení §§ 2332–2357 OZ.

Předkupní právo

Předkupní právo k nemovité věci je právem na přednostní koupi nemovitosti třetí osobou. Rozeznáváme předkupní práva:

1. Založená smlouvou (smluvní předkupní právo), zpravidla samostatným smluvním ujednáním, nebo jako součást jiné smlouvy, nejčastěji kupní.

2. Vzniklá ze zákona:

2.1. upravená mimo občanský zákoník (např. předkupní právo státu ke kulturním památkám)

2.2. upravená v občanském zákoníku:

2.2.1. předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitosti,

2.2.2. vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na pozemku stojícím,

2.2.3. předkupní právo při prvním převodu jednotky,

2.2.4. předkupní právo z práva stavby,

2.2.5. předkupní právo k obydlí rodiny.

Spoluvlastnictví nemovitosti

Základním principem jsou shodná práva spoluvlastníků nakládání a správy nemovité věci. Pro běžnou správu je rozhodující prostá většina hlasů, která se vypočte podle velikosti podílů spoluvlastníků. V případě významné záležitosti (podstatného zlepšení či zhoršení nemovitosti) je zapotřebí dvoutřetinové většiny hlasů. Ve výjimečných případech je pak zapotřebí stoprocentní shody spoluvlastníků (např. zatížení věci).

Spoluvlastnictví nemovité věci je velmi často stavem, který velmi často vede ke svárům mezi spoluvlastníky. Východiskem jsou pak:

1. prodej podílu jinému či ostatním spoluvlastníkům,

2. prodej podílu třetí osobě,

3. společný prodej všech podílů a rozdělení výnosu,

4. darování nebo směna podílů,

5. reálné rozdělení věci.

Právní úprava spoluvlastnictví je obsažena v §§ 1115–1157 OZ, speciální úpravu bytového spoluvlastnictví pak upravují ustanovení §§ 1158 až 1222 OZ.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X