9. února 2023

Téma: Způsoby rozdělení jednotlivých nákladů služeb na uživatele

Tímto zákonem se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“ nebo jen „ZoS“).

Východiskem je, že způsob (kritéria) rozúčtování služeb:

a) ujedná poskytovatel s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo

b) rozhodne bytové družstvo, anebo

c) rozhodne společenství vlastníků jednotek (§ 5 odst. 1 ZoS).

Pro rozhodování bytového družstva není zákonem stanoveno, že by se tak muselo stát na členské schůzi (shromáždění delegátů), pokud takovou kompetenci nevymezí do výlučné působnosti členské schůze samotné stanovy příslušného bytového družstva (§ 656 písm. t) ZOK).

V případě společenství vlastníků jednotek náleží schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky do výlučné kompetence shromáždění vlastníků (srovnej § 1208 písm. e) OZ).

Pro případy, kdy nedojde k rozhodnutí uvedenými postupy, stanoví zákon o službách způsoby rozdělení nákladů na základní výčet služeb takto:

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,

c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování. (viz § 5 odst. 2 ZoS)

(Směrná čísla lze najít v příloze č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších předpisů.)

V praxi velmi často dochází k situaci, kdy je odlišným způsobem rozhodováno především o službách, které jsou uvedeny shora pod písm. d). Nejčastějším odlišným kritériem je podlahová plocha bytů, resp. spoluvlastnický podíl v domech rozdělených prohlášení na jednotky. Toto kritérium také naprosto spolehlivě rozděluje náklady na služby podle objektivně ověřitelných a v případě společenství vlastníků jednotek hlavně podle veřejně dostupných údajů (z katastru nemovitostí). To může sehrát významnou roli v případech, kdy není zcela funkční systém sledování počtu osob v bytech.

Jiným kritériem může být počet bytů a nebytových prostor či jednotek v domě.

Sluší se poznamenat, že žádné z kritérií není a nemůže být zcela spravedlivé, a je výhradně na poskytovateli a příjemcích služeb, jaké kritérium zvolí. I v této souvislosti je dobré si uvědomit, že vlastník jednotky může být v obou rolích – tj. nejprve jako příjemce služeb, coby vlastník jednotky a člen společenství vlastníků, podruhé jako poskytovatel v případech, kdy svou jednotku pronajímá.

Závěrem je třeba připomenout, že výčet služeb zákonem o službách uvedený nemusí být zdaleka vyčerpávající (např. údržba zeleně, ostraha či služby recepce), v těchto případech je nezbytné zajistit odpovídající rozhodnutí o způsobu rozúčtování nákladů takových služeb.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X