28. ledna 2023

Existuje judikatura k otázkám jednostranného zvyšování nájemného?

Jsem v pozici nájemce (mj. invalidní důchodce), kterému pronajímatel v těchto dnech zaslal návrh na 100 % zvýšení nájmu. Zatím mě nájem od deregulace nájemného nezvýšil (od 1. 1. 2013), nicméně do té doby vždy využil plné zvýšení při regulovaném nájemném. Řeším nyní otázku, zda nechat věc dojít až k soudnímu rozhodnutí o výši nájmu, protože tento postup by pro mě mohl znamenat neúměrné finanční zatížení (mám jako invalidní důchodce omezené možnosti). Prostudoval jsem si vaše informace ohledně nájmu a jeho zvyšování a chtěl bych se zeptat, zda jsou již nějaké soudní precedenty z této oblasti  v souvislosti s použitím Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které nabylo účinnosti dnem 1. ledna 2014. Také nevím, podle jaké specifikace si případně vybrat znalce v této věci (díval jsem se na seznam znalců, na který odkazujete na svých stránkách). Nejlepší cesta by pro mě byla dohoda s pronajímatelem na určitém kompromisu, ale pronajímatel je dost nekomunikativní, a tak je velmi pravděpodobné, že bude trvat na svém a dá věc k soudu. Pokud by soud rozhodl o výši, která by nebyla taková, kterou určil pronajímatel, ale nižší, a blížila by se k tomu mému návrhu – musel bych přesto hradit všechny výlohy – tj. i za pronajímatele? Vím, že na tuto otázku bude těžké odpovědět, ale pomohlo by mi, kdybych věděl,  jestli jsou již známé nějaké soudní precedenty z této oblasti, případně kde je hledat. 

Pokud nemáte v nájemní smlouvě upraveno jinak, je při jednostranném zvyšování nájemného vaším právem návrh pronajímatele odmítnout, máte-li za to, že nesplňuje požadavky uvedené v zákoně a vámi zmiňovaném nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Pokud návrh nepřijmete do dvou měsíců, pronajímatel se může obrátit na soud s žádostí o určení výše nájemného. Musí tak ovšem učinit nejpozději do pěti měsíců od doručení tohoto návrhu.

Došla-li by věc až k soudu, nejste povinen znalce obstarat z vaší iniciativy a postačí navrhnout, aby znalce vybral a jmenoval soud. Co se týče náhrady nákladů tohoto sporného řízení, pak povinnost tyto hradit záleží obvykle na úspěchu strany ve věci. Pokud má některý z účastníků ve věci úspěch jen částečně, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popř. může s ohledem na okolnosti vyslovit, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

A konečně ohledně judikatury ve vztahu k výkladu nařízení vlády č. 453/2013 Sb., je nám k dnešnímu dni známo, že existuje pouze jedno rozhodnutí soudu, a to rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka Liberec, sp. zn. 60 Ad 13/2014. Tento rozsudek se zabýval podstatou určení nájemného v místě obvyklém ze strany Úřadu práce ČR v souvislosti se stanovením nároku a výše dávek v hmotné nouzi. Krajský soud v tomto rozhodnutí však deklaroval pouze to, že správní orgán postupoval nesprávně, pokud se neřídil postupem v nařízení uvedeným. Je nezbytné očekávat, že judikatura se v této otázce bude živelně vyvíjet, přičemž směrodatné budou právní názory Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu a Ústavního soudu, jejichž rozhodnutí jsou dostupná na jejich internetových stránkách (www.nsoud.czwww.nssoud.cz a www.usoud.cz).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

X